什么是计算机辅助设施管理 (CAFM)？

CAFM 系统帮助企业提升运营可持续性与效率，并在资产管理、空间管理与维护运营方面实现数据驱动的决策。

在 CAFM 出现之前，设施管理主要依赖人工操作，团队通常采用被动式维护——即等待实体资产故障后再进行修复。20 世纪 90 年代和 21 世纪初，随着网络基础设施的兴起，CAFM 系统开始普及，这部分得益于其对快速发展的数字技术的依赖。如今，CAFM 软件已成为数字化转型战略的核心——即将数字工具整合到组织各个层面的关键举措。

借助人工智能 (AI)、物联网 (IoT)、机器学习 (ML) 和生成式 AI (gen AI)，CAFM 系统已发展为高度复杂的自动化工具，能够承担日益复杂的任务。

现代 CAFM 软件仪表板可让组织实时掌握资产能耗、空间使用、物理状况等数据，帮助利益相关方对高价值资产做出更具战略性和成本效益的决策。

计算机辅助设施管理 (CAFM) 软件系统通过 IoT 技术持续实时采集数据，并在集中式仪表板上展示资产运行状态信息。

CAFM 软件通过可视化视图帮助设施运营团队监控实体资产，并将维护排程、库存控制和空间管理等传统依赖人工操作的职能自动化。

CAFM 平台由模块化功能构成，这些独立软件组件分别负责设施运营与管理的不同领域。以下是 CAFM 系统中最常用的五大模块：

• 物业管理：CAFM 系统中的物业管理模块可协助团队协调和收集实体空间使用数据，并实现流程自动化。例如，在办公场景中，CAFM 系统的空间规划模块可优化楼层平面设计、管理入驻率与会议室预约，并识别需改进的区域。
• 资产跟踪与管理：CAFM 系统通过存储每项资产（如办公桌、视听设备及 IT 组件）的关键数据，助力延长实体资产的生命周期，确保其获得妥善维护。CAFM 存储的资产信息涵盖位置、物理描述、保修信息、成本及维护记录等维度。 精细追踪这些指标有助于安排维护计划，避免因意外设备故障导致高昂的停机损失。
• 预测性与预防性维护：CAFM 软件收集并分析设施实时数据，助力简化维护流程并预防故障。依托设施性能与维护数据，CAFM 系统能够实施预测性与预防性维护流程，从而延长资产使用寿命。
• 工单管理：如今先进的 CAFM 系统实现了工单派发与解决的自动化，替代了原本耗时的人工流程。CAFM 软件平台基于收集的资产性能实时数据，可自动创建、分配并跟踪工单直至完成。
• 报告与分析：CAFM 平台收集并分析海量资产数据，帮助管理者与 IT 团队优化资产性能并降低维护成本。仪表板呈现的详细报告可助力管理者洞悉高价值资产在全生命周期的运行状况，并据此制定规划与预算。

尽管计算机辅助设施管理 (CAFM) 系统因能快速整合新技术提升效率而日益普及，但并非企业使用的唯一设施管理软件。以下介绍两种功能类似的设施管理软件。

计算机化维护管理系统 (CMMS)

计算机化维护管理系统 (CMMS) 是集中化并优化针对单体资产维护运营的软件系统。

相较于 CAFM，CMMS 通常更专注于技术层面，而 CAFM 还能追踪资源分配、房地产管理等非技术性资产相关领域的信息。

集成工作场所管理系统 (IWMS)

集成工作场所管理系统 (IWMS)  与 CMMS 在和 CAFM 的关系上呈相反特征——其追踪的指标范围比 CAFM 通常处理的更为广泛。

企业常将 CAFM 与 CMMS 功能结合，为项目管理团队提供资产性能及其与整体业务状况关联的全景视图。

IWMS 通常被大型组织采用，旨在通过统一易用的仪表板，将 CAFM 功能扩展至租赁管理、现金流与可持续性等领域。

从推动数字化转型等宏观战略举措，到提供资产功能的精细化实时洞察，现代计算机辅助设施管理 (CAFM) 系统具有诸多优势。据近期报告显示，全球 CAFM 软件市场预计在未来十年增长超一倍，将从 2024 年的 38 亿美元增至 2033 年的 96 亿美元。¹

以下是其主要优势的概述。

CAFM 系统通过多种重要方式帮助组织提升核心运营效率。借助 AI、IoT 和 ML 的能力，现代 CAFM 平台可将工单创建、维护排程等手工任务自动化。

智能化的 CAFM 自动化能帮助维护团队将人力资源重新分配到更匹配其专业知识的任务中，从而节省时间并提升效率。

通过协助团队利用实时信息监控和维护资产，CAFM 软件确保每项在用资产都拥有详细的性能历史记录，使团队能就其运营做出战略决策。

详细的性能指标帮助设施管理者确定资产所需的维护类型及最佳维修排程方案。此外，通过 CAFM 系统追踪资产性能有助于控制维护成本，同时确保每项资产发挥其最大效能。

CAFM 平台通过实现预防性与预测性维护的自动化环节，并提供精确详细的数据，帮助延长资产生命周期，使管理者能掌握关键部件的更换时机。

通过确保持续性的维护服务，CAFM 助力团队从被动维护转向主动维护流程，降低资产故障的可能性。长期实施的主动维护能防止资产的小问题演变成重大故障，从而延长其整体使用期限即生命周期。

通过提升运营效率并帮助团队更精准追踪维护活动，CAFM 直接助力企业实现整体成本节约。

通过提升运营效率并帮助团队更精准追踪维护活动，CAFM 直接助力企业实现整体成本节约。较新的 CAFM 系统甚至集成租赁管理与房地产监控模块，实现对实体资产长期成本的透明化管控。

现代 CAFM 平台不仅从附着于资产的 IoT 传感器收集海量数据，还能进行大数据分析，助力组织发现趋势并做出更具战略性的决策。

CAFM 分析工具可透视能耗、维护成本及空间使用等设施与资产管理的关键维度，从而帮助降低成本并提升效率。

现代组织运用计算机辅助设施管理 (CAFM) 解决方案处理广泛任务，以增强核心业务流程的适应性、效率与弹性。以下为企业级 CAFM 系统的部分应用场景。

房地产可能是购置与维护成本最高的资产类别之一。CAFM 软件提供集中化管理中心，供组织追踪租约期限与条款、优化办公空间布局并存储租户信息。

CAFM 系统通过为利益相关者提供空间使用实践的实时视图，实现企业级房地产管理优化，辅助其制定更智能、更具战略性的决策。

先进的 CAFM 物业管理模块可与财务数据集成，确保房产管理符合预算要求。

CAFM 系统与 CMMS 软件集成，将对维护运营至关重要但长期依赖人工的重复性任务自动化。例如，其中包括分配工单、追踪维护成本及分析资产性能指标。

当资产性能指标低于设定阈值时，物联网传感器会触发自动流程以安排维护和维修。例如，当带有 IoT 传感器的组件接近失效时，CAFM 软件可自动安排更换。而在过去，同类型组件可能必须磨损至完全故障，导致不必要停机后才能获得更换。

设定并达成可持续发展目标需要系统化的数据收集与分析，这些流程均可通过CAFM系统实现自动化与优化。

CAFM 平台可设置为监控能耗与环境影响，并在目标未达成时向利益相关者发出警示。CAFM 软件还有助于优化和加强采购流程，确保仅选用符合特定环保标准的供应商。

CAFM 系统通过严谨的数据分析、改进的维护流程及自动化合规功能，助力提升员工与工作场所的安全性。

配备 ML 算法的 CAFM 平台可监控大量系统数据，确保设备使用安全。对于大型跨国企业，CAFM 软件能实现合规实践的自动化，确保业务流程不违反运营所在地域的法规。此外，CAFM 解决方案可设置为维持长期审计跟踪记录，从而在安全或合规问题出现时便于发现与修复。

CAFM 软件严格监控资产性能与维护状况，确保资产使用寿命尽可能长。通过对时间节点、维护记录、预算及资源分配的精细化追踪，CAFM 平台帮助团队实现资产从采购到报废的全生命周期管理。

运用 CAFM 进行资产管理可确保企业对设备与设施的投入符合其严格标准，并使所有维护活动均有据可查。

自 20 世纪 80-90 年代诞生以来，计算机辅助设施管理解决方案始终与数字技术紧密相连，使其能随着新型数字工具的发展持续演进以满足客户需求。

这一趋势未来很可能延续，使 CAFM 解决方案处于强劲的增长态势。以下是当前驱动 CAFM 系统发展与创新的若干趋势：

• 与智能建筑融合：CAFM 软件解决方案已集成部分智能建筑工具，并具备进一步拓展的潜力。当前 CAFM 系统已将照明、暖通空调及安防等设施管理环节自动化。随着 IoT 技术的发展，这些系统预计将变得更加智能化，特别是在 AI 驱动的决策领域。
• 与 IWMS 相融合：目前在大多数设施运营环境中，CAFM 与 IWMS 仍保持独立——CAFM 提供更精细的资产专项指标，而 IWMS 平台则承担更广泛的任务。但随着 AI 能力的增强，两者很可能更深度交织。例如，能实时传输数据的 CAFM 平台正承担更多传统属于 IWMS 范畴的任务。未来这些平台可能融合为统一环境，依托 AI 提供用户所需任何层级的分析、预测与优化功能。
• 更高自主性：随着 AI 的兴起，CAFM 系统正日益增强其自主能力，从自动化任务转向预测性、主动性与自我调节型任务。例如，CAFM 中早期的 AI 自动化工具减少了与工单管理和数据分析相关的手动操作。而新一代系统则通过整合数字孪生技术与机器人技术实现了更高阶的突破。不久的将来，CAFM 的进步很可能使完全自主、“自我管理”的设施运营单元成为现实。