什么是维护管理？

维护策略依赖不同类型的维护活动来实现其目标，包括预防设备停机与实现成本节约。

从某种程度上说，维护管理是企业资产管理 (EAM) 的一种形式，因为它直接涉及设施等实体资产的维护工作。

然而两者存在区别。企业资产管理追踪资产在整个生命周期（包括购置等早期阶段）的性能表现。维护管理计划更侧重于资产生命周期的后期阶段。其重要环节在于确定如何在这些阶段有效延长设施使用寿命并保持设备性能。

若未得到妥善维护，设施等资产会迅速贬值。这正是维护管理成为庞大产业的原因之一。

每年公司会计师进行年度审计核算时，组织的总资产会被纳入计算范畴。拥有实体资产的公司承受着巨大的经济压力，必须保持资产良好状态，以便在账面上记录其最高可能价值。

目前难以获得全球企业和个人在维护管理方面支出的完整精确估算。不过，“大致估算”通常认为，美国公司每年为其建造或租赁的商业房地产空间投入的维护费用在每平方英尺 10 至 25 美元之间。通过数学推算，美国每年在 商业建筑维护成本上的支出高达数千亿美元。

“维护”是一个大多数人凭直觉就能理解的词语，尽管它是一个描述各类维护任务的总括性术语。以下是最常见的维护活动类型列表： 

• 常规室内清洁
• 建筑修复修缮
• 地板深度清洁
• 垃圾清运处理
• 回收与 可持续发展计划
• 窗户清洗维护
• 暖通空调系统 (HVAC) 维保
• 管道维护检修
• 电力系统保养
• 电网修复工程
• 消防安防措施
• 场地安全防护
• 景观与场地设计
• 场地日常维护
• 废水管理处理

此外，虽然网络安全看似不应明显列入此清单，但它作为一种主动维护的关键形式，能够预防灾难性后果。

从许多方面而言，可以认为网络安全应比所列其他所有活动具有更高优先级，尤其是考虑到以下因素： 

• 数据泄露可能以无法彻底清除的方式损害公司声誉。
• 网络勒索能比一场设施火灾更快地摧毁组织的盈利底线。
• 网络攻击可针对设施的电力系统，危及电网接入。

其中任一原因都可能对任何组织产生颠覆性影响，这正是网络安全在设施管理领域仍将保持至关重要地位的原因。综合来看，这些原因阐明了为何满足网络安全需求是现代企业的必然要求。

正如实际存在的维护任务可能比我们最初认知的更多，维护管理的类型同样如此，主要包括：

计划性维护是一种旨在预防设备故障、预先防范系统瘫痪的主动维护策略，致力于提前应对性能问题。该策略通过执行所有制造商推荐的维护流程并按建议执行维护计划来实现这一目标。

计划性维护也称为“预防性维护”，需要大量的前瞻性思考与优先排序工作。

示例：采用计划性维护的公司通常会为全年维护活动制定预测。然后据此规划当年维修所需替换部件的采购。即使这些部件的实际采购发生在年度后期。

与计划性维护形成鲜明对比的是，被动式维护完全可以被称为“等待故障发生”的方案。被动式维护有多个别称，包括“非计划性维护”和“故障后维护”。

在所有维护计划中，这种方法所需的协调与规划工作最少。然而不幸的是，它也会导致最长的非计划停机时间。这种中断的发生是因为应急维修无法提前预见，且所需备件很可能不得不以高昂加急费用紧急调运。

此外，当一个物理系统发生故障时，可能波及设施内的其他系统。

示例：管道泄漏问题可能引发霉菌滋生，需要暖通空调专家进行专业处理。

基于状态的维护 (CBM) 是一种充分利用先进方法的预测性维护管理形式。此外，它还依赖于安装在关键设备部件上或内部的传感器，用以监测资产可靠性与持续运行能力。

CBM 传感器生成的维护数据能捕获关于运行效率的重要指标，这些指标会与既定基准值进行比对，以检测偏离预期性能的情况。根据数据模式所揭示的信息，公司可以提前获知某台设备或系统即将发生故障。

借助传感器信息和数据驱动决策，企业能在宝贵的正常运行时间结束前，实施具有成本效益的应急维修。

示例：振动分析可揭示金属轴何时发生弯曲或球轴承即将烧毁。

预测性维护 (PdM) 如同凝视水晶球，能准确预报设备何时会发生故障。这意味着可以在故障发生前进行维修，从而预先尽量减少潜在停机时间。

PdM 通过运用先进算法和研究历史数据来实现这一目标。虽然 PdM 和 CBM 看似相似，但两者实现目标的方式不同。CBM 利用实时数据检测设备性能异常，而 PdM 则依赖更先进的技术（基于 AI 和机器学习）来预测设备故障。

示例：制造厂的关键工业电机依赖润滑油的性能。PdM 运用传感器和 AI 对润滑油进行全面分析，并预估其预期使用寿命。

作为设施维护计划的另一种主动形式，以可靠性为中心的维护 (RCM) 对关键运行设备采取预防性方法，研究设备故障时产生的后果。它致力于探寻故障的根本原因及其对设备运行核心功能能力的影响。

RCM 需要维护团队成员的跨职能参与，并可能涉及为即将进行的维护服务管理备件库存。作为一种旨在改进决策的组织化流程，RCM 帮助组织制定全面知情的决策。

示例：一台水泵多年运行无事故。基于对水泵寿命的理解，计划在其故障前安排预防性维护。 

维护部门如何运行维护管理，取决于其选择使用的维护管理类型及具体目标等因素。但通常都会涉及一些常见的维护管理工具与实践。

首先是工单管理，它提供了一种标准化的方法，用于全程管理维护任务。工单汇集了维护任务涉及的各个步骤，使维护部门能够清晰了解流程每个环节的工作要求。

团队会在工单上附检查清单，以逐项列出这些步骤。

电子表格也常被用作管理日程和工作单等信息的相对低成本方式。团队通常致力于确保电子表格实现自动化并能够执行相关计算。

然而，电子表格的功能在若干重要方面仍相当有限。例如，在移动设备上查看电子表格仍存在视觉上的混乱困扰。此外，使用电子表格常易引发人为错误。

相比之下，仪表板则证明更为有益。它们提供了一个可视化界面，将各种输入集中到单一显示屏，传达大量绩效信息，并展示不同工单的进展情况。

同样，如果某些设备需要维修，仪表板可以提醒团队成员即将到来的停机时间，以及是否需要备用设备安排。除了所有这些信息，仪表板还能让所有团队成员通过统一且持续更新的视图了解当前状况，确保信息同步。

计算机化维护管理系统 (CMMS) 的能力更为出色。CMMS 软件能够胜任设施维护运营管理的所有阶段，并简化和优化任务与工作流程。

使用维护管理软件的其他优势包括优化维护排程和自动化维护管理任务的能力。借助 CMMS 软件，组织可以研究关键绩效指标 (KPI) ，例如平均故障间隔时间和维护成本。

CMMS 软件还支持持续改进的理念。它标志着一个根本性的转变节点：维护工作从完全被动应对的状态，转变为充分利用绩效数据和最新 AI 增强技术驱动的主动管理方式。