什么是设施管理？

现代设施管理融合了工程与物业管理要素及最新技术，帮助组织确保工作空间助力实现核心业务目标。 

如今，FM 涵盖广泛职能，包括能源管理、空间规划、消防安全及保洁服务。 随着互联网、无线网络及移动办公的兴起，人工智能 (AI)、智能建筑与物联网 (IoT)  等现代技术已深度融入该领域。

配备实时自动化工具的企业资产管理 (EAM)  系统帮助设施管理者在复杂工作环境中追踪资产性能并优化维护策略。

无论是管理单一工作空间还是国际房地产组合，现代设施管理系统都通过先进工具与技术帮助提升运营效率、优化资产性能并延长资产寿命 。

设施管理广受欢迎且快速增长，目前全球市场规模达 610.8 亿美元。预计到 2030 年将达 1,385 亿美元，预测期内年复合增长率 (CAGR) 为 17.8%。¹

现代设施管理 (FM) 的具体方法因组织需维护的物理资产与建筑环境类型差异而大不相同。

FM 实践通常分为硬 FM 与软 FM 两类。硬 FM 侧重于物理资产的维护，软 FM 则涉及建筑运营。

在 FM 行业，硬 FM 被广泛视为基础设施管理的核心，因为它涉及对业务核心功能至关重要的物理资产的维护。

以下为硬 FM 实践所维护的部分系统与组件：

• 电气与管道系统：硬 FM 确保建筑物内水电供应连续无中断，并符合相关法规要求。

• 能源系统：能源管理是硬 FM 的核心环节，协助设施管理者降低成本，并确保其负责的物理资产实现节能高效运行。

• 消防安全系统：硬 FM 实践维护火灾报警器、喷淋装置及疏散流程，保障建筑防火安全并符合所有适用规范与法规。

• 升级改造工程：硬 FM 实践确保所有翻新与现代化工程（如屋顶更换、电梯现代化改造、门窗升级等）安全高效实施。

软 FM 在 FM 行业中被视为“人文”或“运营”层面，主要处理维持设施安全舒适的日常运营工作。

以下是部分最常见的软 FM 实践：

• 保洁服务：软 FM 实践涵盖建筑清洁解决方案，包括窗户清洗、吸尘清洁、虫害控制及垃圾管理。这有助于确保物理空间保持宜人卫生的环境。

• 安全保障：软 FM 涵盖所有建筑安全实践，如安保人员管理、报警系统维护及监控摄像头保养，共同保障设施安全。

• 餐饮服务：软 FM 覆盖安全高效食品制备与处置的所有环节，包括自动售货机、零食吧、餐厅以及厨房与洗碗区域。

• 空间规划：软 FM 实践协助设施管理者管理其负责空间（包括办公室与会议室）的使用情况。

• 可持续性举措：现代软 FM 日益负责组织实施建筑运营相关的可持续性举措，例如运用 AI 优化水电能耗。

除设施管理 (FM) 的两大广义分类外，还有六种核心类型更精准契合组织需求。这些 FM 类型兼具硬 FM 与软 FM 特征，有时融合两者实践。

运营管理是一类专注于物理资产管理与维护的 FM，涉及供暖、通风与空调系统 (HVAC)、电气系统、供水系统及管道系统等。这些系统对设施有效运转至关重要。运营管理者主要依赖硬 FM 实践来维护其负责的资产。

负责运营的设施管理者通常 实施预测性维护与响应性维护等策略，确保资产长期保持峰值运行状态。 资产运行时间与停机时间是大多数运营管理者的关键绩效指标 (KPI)，帮助他们近乎实时地衡量工作成效。

项目管理是一类涉及升级改造与现代化工程战略规划与执行的 FM，确保建筑随时间推移始终保持安全合规。

老旧设施常因建筑法规更新及新材料新技术出现而变得不符合规范。 项目管理团队控制的常见建筑翻新工程包括：暖通系统更新、新型节能窗户与地板安装。过时地板与保温层的升级改造也常被纳入管理范畴。

拥有全球房地产资产组合的组织常需负责管理多个地区或国家的物业。现代 FM 软件工具帮助企业应对各地不断变化的法规要求，同时确保实现核心财务与运营目标。

负责大型资产组合的设施管理者依赖先进 FM 系统，优化租赁协议管理、房间预订、维护成本及其他关键成功要素的策略。例如，AI 与 IoT 工具可自动化重复性、数据密集型任务，提升维护记录准确性并帮助降低运营成本。

支持服务管理是一类专注于为建筑使用者提供安全清洁环境的服务型 FM。支持服务设施管理者同时承担硬 FM 与软 FM 职能，包括保洁服务、安全保障及餐饮供应。

尽管支持服务通常不如其他类型 FM 复杂或具有战略性，但其重要性毫不逊色。完善的支持服务方案有助于确保设施满足组织的业务目标。同时使使用者在工作空间中感到安全并保持高效生产力。

智能建筑的管理与维护是随着 IoT 及“智能”技术普及而快速发展的新型 FM。智能建筑指依靠数字技术实现传统人工 管理环节自动化的建筑结构。

据近期报告显示，2024 年全球智能建筑市场规模达 1,174 亿美元。预计未来 6 年将以 21.2% 的年复合增长率 (CAGR) 增长，到 2032 年将达到 5,485 亿美元。²

智能建筑设施管理是技术最先进的 FM 类型，依托先进的软件系统。这些系统深度依赖 AI、IoT 及机器学习 (ML)  技术来维护各类物理资产。 随着 FM 实践不断适应智能建筑技术需求，相关职业角色也在同步演进。

集成设施管理 (IFM) 是由单一服务商承担设施多项管理职能（而非多供应商协作）的 FM 模式。IFM 帮助组织获得所需的重点 FM 服务，同时避免雇用和监管多个服务商的繁琐流程。

现代 IFM 方法依托 EAM 系统及计算机化维护管理系统 (CMMS) 等工具来管理设施维护所需的任务与服务。IFM 帮助企业更集中地管理 FM 需求，整合工作流程以提升效率。IFM 通常能实现显著的成本削减、加速数字化转型并降低运营成本。

国际设施管理协会 (IFMA) 是全球规模最大的设施管理 (FM) 专业组织，为各类 FM 职能提供教育、交流与认证服务。随着新技术兴起和智能建筑设计进步，IFMA 正在调整其认证要求以及培养 FM 从业者的方式。

以下是部分职业角色的变化趋势：

• 注册设施管理者 (CFM)：提供设施管理证书的国际认证机构正调整培训方案，确保获证者掌握实时数据、AI 增强自动化等新技术。

• 设施管理专业人士 (FMP)： 虽然 FMP 认证通常属于入门级认证，但其要求的核心能力正逐渐从技术技能转向其他方面。这些能力正转向更具战略性、数据驱动的方向，满足智能建筑的维护需求。

• 可持续设施专业人士 (SFP)：随着更多企业寻求通过智能建筑设计实现可持续目标，这类专业人士在业内日益受到青睐。SFP 通常关注能降低能耗与废弃物的 FM 类型及策略方法，加速环境倡议实施。

设施管理 (FM) 为各种规模的组织提供支持。其运用最新技术、工具及战略方法来管理设施。 完善的 FM 职能能带来以下多重优势。

• 降低运营成本：通过优化能源管理实践，并借助任务自动化建立更高效的资产维护方案，有效的 FM 帮助企业降低盈亏底线。

• 提升可持续性：FM 通过实施更高能效的维护方案，建立低环境影响废弃物管理实践，助力组织更快达成可持续目标。

• 优化使用者体验：设施管理改善照明、空气质量与清洁度等建筑管理环节，使使用者在工作空间中感受更佳并提升工作效率。

• 增强业务连续性：完善的 FM 提升组织在火灾、停电及网络攻击等突发事件中维持核心业务流程的能力，即业务连续性职能。

• 更战略性的物业管理：通过自动化的空间使用监测及空间利用率数据采集分析，现代 FM 系统以安全经济的方式帮助组织优化空间配置。

随着建筑日益庞大、复杂和精密，设施管理 (FM) 在持续演进以满足需求的过程中面临多重挑战。 正在改变企业运营与人们工作方式的快速技术变革，加剧了许多亟待克服的障碍。

未来几年 FM 将面临三项最重大的考验：

1. 运营成本攀升：波动的能源价格、全球供应链中断及地缘政治动荡正推高 FM 运营成本，这一趋势未来数年可能持续。现代 FM 团队必须在维持设施性能与安全的同时，寻求创新方式平衡预算。
2. 监管压力加剧：许多企业面临越来越大的压力，需要证明其在建设和维护节能基础设施、满足新环境法规方面的承诺。达到这些标准可能意味着要将新流程、工具和技术整合到现有维护计划中，这一过程既昂贵又耗时。
3. 升级传统系统：为让企业能利用智能建筑技术而进行的设施现代化改造，需要大量前期投资以及对维护团队的再培训。为使现有建筑系统能应用 AI、IoT 等技术，组织必须在设施升级期间应对可能产生的停机影响。