什么是建筑维护检查表？

企业会按季节、建筑频率和系统来组织建筑维护。设施管理、物业管理和商业房地产团队，因行业不同，负责监控该检查表。悉心维护和保养建筑物，使其安全、清洁且可正常使用，对业务运营至关重要。

检查表是预防性维护计划的核心，并能推动整体业务运营效率。现代运营正将检查表与计算机化维护管理系统 (CMMS) 及人工智能 (AI) 驱动的工具结合使用，以实现调度自动化并跟踪任务完成情况。

建筑维护对企业的核心作用在于，它能确保使用者的健康与安全、保护财产价值并延长资产使用寿命。对建筑进行日常维护，如更换火灾报警器或清理排水沟，可延长昂贵设备的使用寿命，并降低责任风险。

此外，有预防性维护检查表支撑的建筑维护，有助于削减成本，减少紧急维修或整个系统大修的需求。积极主动的按计划维护管理方式能够保护建筑结构，提高能源效率，并在损坏发生前预先进行维护。

无论是办公室、学校还是工厂，当建筑的各个系统以最佳状态运行时，它们能够通过使用更少的能源来提高效率。维护良好的设施通常也更加安全，可以避免 水渍损坏、烟雾探测器过期和灯泡故障等安全隐患。

建筑维护是业务运营的支柱。维护不善的建筑会显露出薄弱之处，令投资者或潜在买家望而却步，并破坏现有使用者的体验。

组织可采用多种类型的建筑维护。根据工作执行的时间和原因，维护可分为以下几种具体策略：

• 预防性维护：预防性维护包括定期执行的任务和检查，以延长资产使用寿命并防止设备故障，例如每三个月清洗暖通空调过滤器以改善空气质量。预防性维护检查表与人工智能驱动的维护解决方案搭配使用时，效果会非常显著。
• 纠正性维护：纠正性维护任务是为应对资产故障或损坏而执行的，例如堵塞的管道或破碎的窗户。
• 预测性维护：预测性维护利用先进技术采集实时资产数据，精确确定何时需要维护，例如更换配电盘。这种方法不同于预防性维护，后者不具备预测资产未来状况的先进能力。
• 日常维护：日常维护 包括为保持建筑清洁和功能而持续执行的任务，例如清空垃圾桶或更换灯泡。
• 滞后维护：滞后维护指因资金、零件或人力不足而有意推迟的任务。这些维修会被列入积压任务，待资源可用时再进行处理。

设施管理人员通常按频率或设施系统对建筑维护检查表进行分类。季节因素也会起作用，并能决定维护检查表的内容。

根据检查表的不同，组织可以混合使用多种建筑维护类型。例如，商业建筑维护检查表会因设施性质而与租户建筑检查表有所不同。

设施管理人员最常按频率组织检查表，分为每日、每周、每月、每季度和每年任务。

• 检查入口和公共区域
• 确保门和锁功能正常
• 检查照明，确认所有灯泡均能正常工作
• 确认暖通空调 (HVAC) 系统运行正常
• 检查电梯运行状况和清洁度
• 检查浴室的卫生状况、用品供应情况以及是否存在虫害防治需求
• 核实紧急出口畅通无阻
• 检查安防系统

• 检查门五金件、铰链和扶手
• 彻底清扫外部场地
• 测试火灾报警器和喷淋系统
• 检查管道是否渗漏
• 检查暖通空调通风口和过滤器是否有堵塞
• 评估室外照明
• 擦拭家具和固定装置
• 修剪树木、灌木和草坪

• 检查墙壁和天花板，看是否需要修补石膏板或有无损坏
• 更换暖通空调过滤器
• 检查灭火器
• 检查雨水槽、屋顶排水管和落水管，查看有无堵塞或排水问题
• 测试自动系统（卫生间水龙头或冲水装置）
• 清洗地毯和地垫
• 清洁灯具并更换灯泡
• 给垃圾桶和回收箱消毒

• 对所有电气系统（包括插座和设备）进行测试
• 确认电梯的应急功能，并检查所有缆绳以识别损坏或腐蚀
• 清洁卫生间通风系统
• 检查并更换暖通空调空气过滤器
• 确认停车场标志清晰可见
• 测试所有火灾报警器、防火系统和灭火系统
• 检查热水器和锅炉
• 检查外部填缝、密封胶和挡风雨条

• 对暖通空调系统进行全面维修和检查
• 检查结构、建筑围护结构和屋顶
• 对停车场进行密封、涂层并重新画线
• 对建筑进行详细巡查
• 测试备用电源系统和发电机
• 检查所有景观的植物和土壤健康状况
• 清洁并维护所有电器
• 检查所有门锁和门禁系统，并进行必要更新

一些业务运营可能按工种或特定建筑系统分配工作，包括以下类别：

• 暖通空调
• 管道
• 电气与照明
• 屋顶与外部
• 消防与安全
• 电梯与垂直运输
• 景观与地面

• 更换空气过滤器
• 检查管道系统是否有泄漏或积垢
• 测试恒温器校准
• 维护冷却盘管
• 检查排气扇
• 每年检查制冷剂液位

• 检查所有固定装置和管道系统是否泄漏
• 测试水压
• 检查污水泵运行情况
• 检查热水器是否腐蚀
• 冲洗门下排水口
• 测试防回流装置

• 测试所有接地故障断路器 (GFCI) 插座
• 检查电气面板是否有过热或腐蚀迹象
• 更换烧坏的室内外灯泡
• 测试应急照明和出口照明
• 检查设备间的布线

• 检查屋顶卷材和泛水板
• 清理排水沟和雨水槽
• 在冬季月份检查冰坝
• 检查外墙是否有裂缝或渗水
• 检查门窗周围的填缝胶

• 每月测试火灾报警器
• 检查灭火器
• 测试喷淋头
• 确认紧急出口标志亮起且标志无遮挡
• 检查灭火系统认证日期

• 每日检查轿厢清洁度、楼梯间和照明
• 测试紧急呼叫系统
• 检查检验证书是否有效
• 安排年度全面维保

• 按计划修剪草坪和修整边缘
• 检查灌溉系统
• 清除人行道和停车区的杂物
• 修剪靠近建筑物的树木和灌木
• 检查路面是否有裂缝或绊倒危险

季节变化可决定建筑维护任务，企业可考虑分别为春季、夏季、秋季和冬季制定单独的检查表。在极端天气来临前对系统做好准备，有助于保护建筑免受长期损坏并确保结构完整性。

• 将暖通空调从制热模式切换为制冷模式
• 启动并测试灌溉系统
• 冬季后检查屋顶
• 高压冲洗建筑外墙和人行道
• 维护空调机组并清洗盘管
• 检查室外照明是否有冬季损坏
• 清理雨水排水沟

• 在暴雨期间监测屋顶损坏情况
• 检查停车场路面和标线
• 确认制冷系统在高峰使用时的性能
• 检查地面是否有侵蚀或径流问题
• 检查外部结构材料是否有腐烂或生锈

• 在供暖季前维护炉子和锅炉
• 对灌溉管道进行防冻处理
• 清除雨水槽中的落叶
• 检查管道保温
• 为除雪车标记车道
• 确认冬季应急和除雪计划
• 在气温降至冰点以下前密封停车场裂缝

• 检查屋顶和雨水槽是否有冰坝
• 检查室内是否有管道冻结迹象
• 测试所有 GFCI 插座和供暖系统运行情况
• 检查天花板和地板是否有水渍损坏
• 确认除雪和除冰服务正常运行

第一步是确定企业希望如何使用检查清单。 下一步是编制检查表，这需要组织层面的认同、跨职能协作以及一个可在同一处追踪所有任务的系统。

1. 评估建筑系统需求： 每座建筑各不相同。企业需要评估建筑和资产，以确定独特需求及整体的维护方式。需注意建筑规模、年限、人员容纳上限以及可能适用于某些建筑类型（如教育设施或公园建筑）的法规要求。
2. 任务分类： 企业需要根据系统、频率和季节来组织维护任务。根据建筑和资产的不同，可能会更侧重其中某种方式。按这三种类型组织维护任务可确保全面覆盖、简化工单并推动战略决策。
3. 清晰写明每项任务： 检查表上的每项任务都应定义清晰。提供详细说明、具体指引、安全警告和所需材料，以便所有现有及新入职的建筑维护人员都能上手。含糊不清会拖慢维护进度和整体团队效率。
4. 分配责任： 建筑维护经理必须将检查表委派给个人或团队。确定是否需要专门的季节性维护团队，并明确每项任务的负责人。这一步骤对于在团队内建立问责制至关重要。
5. 使用模板创建检查表： 检查表的创建过程繁琐。充分利用每个检查表的预设计模板，包括日志表和审批栏。记录这些细节有助于简化维护作业，并可确保一致性。
6. 考虑采用人工智能驱动的解决方案： 在复杂环境中开展业务运营的组织，应考虑寻找人工智能驱动的预测性维护解决方案。实时上传检查表数据，清晰了解资产历史记录、优先级和性能。CMMS（计算机化维护管理系统）是一种工具，可利用完成数据使维护检查表具有可扩展性，并随时间推移优化该计划。