시설 관리란 무엇인가요?

최신 시설 관리는 엔지니어링 및 자산 관리 측면을 최신 기술과 결합하여 조직이 업무 공간을 통해 핵심 비즈니스 목표를 달성할 수 있도록 지원합니다.  

오늘날 FM은 에너지 관리, 공간 계획, 화재 안전 및 관리 서비스를 포함한 광범위한 기능을 포괄합니다. 인터넷, 무선 네트워크, 모바일 인력의 확산과 함께 인공지능(AI), 스마트 빌딩, 사물인터넷(IoT)과 같은 현대 기술이 깊이 통합되고 있습니다.

실시간 자동화 툴을 갖춘 엔터프라이즈 자산 관리(EAM) 시스템은 시설 관리자가 복잡한 작업 환경에서 자산 실적을 추적하고 유지보수 전략을 최적화하는 데 도움을 줍니다.

단일 업무 공간을 관리하든 국제 부동산 포트폴리오를 관리하든, 최신 시설 관리 시스템은 고급 툴과 기술을 통해 운영 효율성을 높이고 자산 성능을 최적화하며 자산 수명을 연장하는 데 도움이 됩니다.

시설 관리는 대중적이고 빠르게 성장하는 분야로, 현재 전 세계 시장 규모는 610억 8,000만 달러에 달합니다. 이는 예측 기간 동안 17.8%의 복합 연간 성장률(CAGR)을 기록하며 2030년까지 $1,385억 달러에 이를 것으로 예상됩니다.¹

최신 시설 관리(FM) 접근 방식은 조직이 유지 관리해야 하는 물리적 자산과 구축 환경에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

FM 관행은 일반적으로 하드 FM과 소프트 FM의 두 가지 범주로 나뉩니다. 하드 FM은 물리적 자산의 유지보수에 중점을 두는 반면, 소프트 FM은 건물 운영에 적용됩니다.

Hard FM은 비즈니스의 핵심 기능에 중요한 물리적 자산의 유지보수를 다루기 때문에 FM 업계에서 인프라 관리의 중추로 널리 인식되고 있습니다.

다음은 엄격한 FM 관행에 의해 유지 관리되는 몇 가지 시스템 및 구성 요소입니다.

• 전기 및 배관 시스템: 하드 FM은 건물을 통해 물과 전기가 원활하고 중단 없이 흐르도록 하고 필수 규정을 준수하는 데 도움이 됩니다.

• 에너지 시스템: 에너지 관리는 하드 FM의 중요한 측면으로, 시설 관리자가 비용을 절감하고 담당하는 물리적 자산이 에너지 효율적이도록 보장하는 데 도움이 됩니다.

• 화재 안전 시스템: 엄격한 FM 관행은 건물이 화재에 안전하고 모든 관련 규정 및 규정을 준수할 수 있도록 화재 경보기, 스프링클러 및 대피 절차를 유지합니다.

• 업그레이드 및 개조: 하드 FM 관행은 지붕 교체, 엘리베이터 현대화, 문 및 창문 업그레이드와 같은 모든 개조 및 현대화가 안전하고 효율적으로 수행되도록 보장합니다.

FM 업계에서 FM의 '인간' 또는 '운영' 계층으로 알려진 소프트 FM은 시설을 안전하고 편안하게 유지하는 데 필요한 일상적인 운영을 다룹니다.

가장 일반적인 소프트 FM 관행은 다음과 같습니다.

• 청소 서비스: Soft FM 관행은 창문 세척, 진공 청소, 해충 방제, 폐기물 관리와 같은 건물의 청소 솔루션을 관리합니다. 이를 통해 물리적 공간을 편안하고 위생적으로 유지할 수 있습니다.

• 보안: 소프트 FM은 경비원 관리, 시설을 안전하게 유지하는 데 도움이 되는 경보 시스템 및 카메라 유지보수와 같은 모든 건물 보안 관행을 다룹니다.

• 식품 준비: 소프트 FM은 자판기, 스낵 바, 카페테리아, 주방 및 식기 세척 구역을 포함하여 안전하고 효율적인 식품 준비 및 폐기의 모든 측면을 다룹니다.

• 공간 계획: 소프트 FM 관행은 시설 관리자가 사무실과 회의실을 포함하여 자신이 담당하는 공간의 점유율을 관리하는 데 도움이 됩니다.

• 지속 가능성 이니셔티브: 현대의 소프트 FM은 AI를 사용하여 물과 에너지 사용을 최적화하는 등 조직이 수행하는 건물 운영과 관련된 모든 지속 가능성 이니셔티브에 대한 책임이 점점 더 커지고 있습니다.

시설 관리(FM)의 두 가지 광범위한 범주 외에도 6가지 핵심 유형의 FM은 조직의 요구 사항에 보다 구체적으로 맞춰져 있습니다. 이러한 유형의 FM은 하드 FM과 소프트 FM을 모두 포괄하는 특성을 가지고 있으며 때로는 두 가지 관행을 결합하기도 합니다.

운영 관리는 난방, 환기 및 공조(HVAC), 전기, 수도 및 배관 시스템과 같은 물리적 자산의 관리 및 유지 관리에 중점을 둔 FM의 한 유형입니다. 이러한 시스템은 시설이 효과적으로 작동하는 데 필수적입니다. 운영 관리자는 주로 자신이 담당하는 자산을 유지 관리하기 위해 엄격한 FM 관행에 의존합니다.

운영을 담당하는 시설 관리자는 일반적으로 예측 및 사후 대응 유지 관리와 같은 전략을 실행하여 자산이 장기간 최고 수준으로 운영되도록 합니다. 자산 가동 시간과 가동 중지 시간은 대부분의 운영 관리자가 거의 실시간으로 프로그램의 성공을 측정하는 데 도움이 되는 핵심 성능 지표(KPI)입니다.

프로젝트 관리는 건물이 노후화됨에 따라 안전성과 규정 준수를 유지할 수 있도록 업그레이드, 리노베이션, 현대화 이니셔티브를 전략적으로 계획하고 실행하는 FM의 한 유형입니다.

건축 규정이 변경되고 새로운 자재와 기술을 사용할 수 있게 되면서 오래된 시설은 규정을 준수하지 못하는 경우가 많습니다. 프로젝트 관리 팀이 관리하는 일반적인 건물 개조 프로젝트의 예로는 난방 및 냉방 시스템의 업데이트, 에너지 효율적인 새로운 창문 및 바닥 설치가 있습니다. 오래된 바닥재와 단열재에 대한 업그레이드도 자주 관리합니다.

글로벌 부동산 포트폴리오를 보유한 조직은 종종 여러 지역이나 국가에 걸친 자산을 관리할 책임이 있습니다. 최신 FM 소프트웨어 툴은 기업이 건물의 위치에 관계없이 변화하는 규정을 준수하는 동시에 핵심 재무 및 운영 목표를 달성할 수 있도록 지원합니다.

대규모 포트폴리오를 관리하는 시설 관리자는 고급 FM 시스템을 사용하여 임대 계약, 객실 예약, 유지 관리 비용 및 기타 성공에 중요한 관리 전략을 최적화합니다. 예를 들어, AI 및 IoT 툴은 반복적이고 데이터 집약적인 작업을 자동화하여 유지보수 기록의 정확성을 높이고 운영 비용을 절감할 수 있습니다.

지원 서비스 관리는 입주자를 위해 건물을 안전하고 깨끗하게 유지하는 서비스에 중점을 둔 FM의 한 유형입니다. 지원 서비스 시설 관리자는 관리 서비스, 보안 및 케이터링과 같은 하드 및 소프트 FM 기능을 모두 담당합니다.

지원 서비스는 다른 FM 유형만큼 복잡하거나 전략적이지는 않을 수 있지만, 그 중요성은 결코 뒤지지 않습니다. 지원 서비스에 대한 강력한 접근 방식은 시설이 조직의 비즈니스 목표를 충족하도록 하는 데 도움이 됩니다. 또한 입주자들이 업무 공간에서 안전하고 생산적인 느낌을 받을 수 있도록 합니다.

스마트 빌딩의 관리 및 유지보수는 IoT 및 '스마트' 기술의 확산과 함께 빠르게 성장하고 있는 비교적 새로운 유형의 FM입니다. 스마트 빌딩은 디지털 기술을 사용하여 기존에 수동으로 관리하던 건물 운영의 여러 측면을 자동화하도록 설계된 구조물입니다.

최근 보고서에 따르면 2024년 전 세계 스마트 빌딩 시장의 가치는 1,174억 달러로 평가되었습니다. 향후 6년 동안 연평균 성장률(CAGR) 21.2%로 성장하여 2032년에는 5,485억 달러에 이를 것으로 예상됩니다.²

스마트 빌딩용 FM은 고급 소프트웨어 시스템을 활용하는 기술적으로 가장 진보된 유형의 FM입니다. 이러한 시스템은 광범위한 물리적 자산을 유지 관리하기 위해 AI, IoT 및 머신 러닝(ML)에 크게 의존합니다. 스마트 빌딩 기술의 요구 사항을 충족하기 위해 FM 관행이 진화함에 따라 일반적으로 이와 관련된 역할도 진화하고 있습니다.

통합 시설 관리(IFM)는 여러 공급업체가 아닌 단일 서비스 제공업체가 한 시설에 대해 여러 시설 기능을 담당하는 FM 접근 방식입니다. IFM은 조직이 여러 서비스 제공업체를 고용하고 감독하는 번거로움 없이 유지보수, 보안, 청소 등 필요한 중요한 FM 서비스를 받을 수 있도록 지원합니다.

현대식 IFM 접근 방식은 컴퓨터 유지보수 관리 시스템(CMMS)과 같은 EAM 시스템 및 툴을 사용하여 시설을 유지 관리하는 데 필요한 작업과 서비스를 관리합니다. IFM은 기업이 FM 요구사항을 보다 중앙에서 관리하고 워크플로를 결합하여 효율성을 높일 수 있도록 지원합니다. IFM은 종종 상당한 비용 절감, 더 빠른 디지털 혁신 및 운영 비용 절감으로 이어집니다.

국제 시설 관리 협회(IFMA)는 시설 관리(FM) 전문가를 위한 세계 최대의 전문 기관으로, 광범위한 FM 기능에 대한 교육, 네트워킹 및 인증을 제공합니다. 새로운 기술이 등장하고 스마트 빌딩 설계가 발전함에 따라 IFMA는 요구 사항과 교육생이 FM 경력을 쌓을 수 있도록 준비하는 방법을 변경하고 있습니다.

다음은 일부 역할이 어떻게 변화하고 있는지 살펴보겠습니다.

• 공인 시설 관리자(CFM): 시설 관리 인증서를 제공하는 세계적으로 인정받는 기관들은 수혜자가 실시간 데이터 및 AI 강화 자동화와 같은 새로운 기술에 대한 교육을 받을 수 있도록 프로그램을 변경하고 있습니다.

• 시설 관리 전문가 (FMP): FMP는 일반적으로 초급 자격증이지만 필요한 핵심 역량은 기술 능력에서 멀어지고 있습니다. 이들은 스마트 빌딩의 유지보수 요구 사항을 충족하는 보다 전략적인 데이터 기반 기능으로 이동하고 있습니다.

• 지속가능성 시설 전문가(SFP): 지속가능성 목표를 달성하는 데 도움이 되는 스마트 빌딩 설계를 찾는 기업이 늘어나면서 SFP는 업계에서 큰 인기를 얻고 있습니다. SFP는 에너지 사용량과 낭비를 줄여 환경 이니셔티브를 가속화할 수 있는 FM의 유형과 FM 전략에 대한 접근 방식에 중점을 두는 경향이 있습니다.

시설 관리(FM)는 모든 규모의 조직을 지원합니다. 최신 기술, 툴 및 전략적 접근 방식을 사용하여 시설을 관리합니다. 강력한 FM 기능은 여러 가지 이점을 제공하며, 다음 목록에 설명되어 있습니다.

• 운영 비용 절감: 강력한 FM은 에너지 관리 관행을 최적화하고 자동화를 통해 보다 효율적인 자산 유지 관리 프로그램을 구축하여 기업이 수익을 낮출 수 있도록 지원합니다.

• 지속가능성 향상: FM은 더 많은 에너지 효율 유지보수 프로그램을 구현하고 영향이 적은 폐기물 관리 관행을 확립하여 조직이 지속가능성 목표를 더 빨리 달성할 수 있도록 지원합니다.

• 더 나은 입주자 경험: FM은 조명, 공기질, 청결도와 같은 건물 관리 측면을 개선하여 입주자가 업무 공간에서 더 환영받고 생산적인 느낌을 받을 수 있도록 합니다.

• 비즈니스 연속성 향상: 강력한 FM은 화재, 정전, 사이버 공격과 같은 예기치 않은 상황에서도 조직이 핵심 비즈니스 프로세스를 유지할 수 있는 역량을 강화하며, 이는 비즈니스 연속성으로 알려진 기능입니다.

• 보다 전략적인 자산 관리: 최신 FM 시스템은 자동화된 점유율 모니터링과 공간 활용도 데이터 수집 및 분석을 통해 조직이 안전하고 비용 효율적인 방식으로 공간을 최적화할 수 있도록 지원합니다.

시설 관리(FM)는 더 크고 복잡하며 정교한 건물의 요구 사항을 충족하기 위해 계속 발전함에 따라 다양한 과제에 직면해 있습니다. 기업과 사람들의 업무 방식을 변화시키고 있는 급격한 기술 변화는 기업이 곧 극복해야 할 많은 장애물을 증폭시키고 있습니다.

FM은 앞으로 몇 년 동안 가장 중요한 세 가지 테스트에 직면할 것입니다.

1. 운영 비용 상승: 에너지 가격 변동, 글로벌 공급망 혼란 및 지정학적 불안으로 인해 FM 운영 비용이 상승하고 있으며, 이러한 추세는 앞으로도 계속될 것으로 보입니다. 현대의 시설 관리 팀은 시설의 성능과 안전을 유지하면서 예산의 균형을 맞출 수 있는 창의적인 방법을 찾아야 합니다.
2. 규제 압력 증가: 많은 기업이 에너지 효율적인 인프라를 구축 및 유지 관리하고 새로운 환경 규정을 준수하기 위한 노력을 입증해야 한다는 압박에 직면해 있습니다. 이러한 표준을 충족한다는 것은 새로운 프로세스, 툴 및 기술을 기존 유지 관리 프로그램에 통합하는 것을 의미할 수 있으며, 이는 비용과 시간이 많이 소요될 수 있는 프로세스입니다.
3. 레거시 시스템 업그레이드: 기업이 스마트 빌딩 기술을 활용하려면 상당한 초기 투자와 유지보수 팀을 위한 재교육이 필요합니다. AI, IoT 및 기타 기술을 활용할 수 있도록 기존 건물 시스템을 개조하려면 조직은 시설을 업그레이드하는 동안 잠재적인 다운타임에 대처해야 합니다.