Che cos'è la manutenzione delle strutture?

I tecnici addetti alla manutenzione delle strutture svolgono un'ampia gamma di attività, tra cui la manutenzione del paesaggio, le riparazioni di emergenza, la disinfestazione, la manutenzione dei tetti e dei parcheggi. Si occupano della manutenzione di molte parti diverse di una struttura e dei suoi impianti. Questi includono i sistemi elettrici, i sistemi di riscaldamento, ventilazione e condizionamento dell'aria (HVAC), gli impianti idraulici e la sicurezza e la cura delle aree verdi.

Sebbene la manutenzione delle strutture sia correlata alla gestione delle strutture, è una sottodisciplina distinta. La gestione delle strutture implica la pianificazione strategica, il coordinamento e la supervisione di tutti gli aspetti delle operazioni di una struttura durante l'intero ciclo di vita. La manutenzione delle strutture si concentra più strettamente sulle attività quotidiane di manutenzione.

La manutenzione degli edifici è una sottodisciplina della manutenzione delle strutture che comporta la manutenzione dell'edificio stesso. La manutenzione eseguita su edifici residenziali, compresi i complessi di appartamenti, è considerata manutenzione della proprietà.

La manutenzione delle strutture offre numerosi vantaggi. La manutenzione regolare delle strutture garantisce il funzionamento ottimale di tutti i beni strumentali, dei sistemi e delle infrastrutture. Questa gestione degli asset aiuta a ridurre al minimo i tempi di inattività, i malfunzionamenti e le interruzioni, offrendo una produttività continua e operazioni senza intoppi. Un corretto lavoro di manutenzione può inoltre prolungare la durata di vita degli asset, ritardando la necessità di costose sostituzioni o riqualificazioni.

La manutenzione delle strutture svolge anche un ruolo fondamentale nel garantire la sicurezza degli occupanti, dei visitatori e del pubblico. Le strutture commerciali sono spesso soggette a vari regolamenti e standard, come le norme in materia di salute e sicurezza, le normative ambientali e le norme edilizie. I requisiti dell'Occupational Safety and Health Administration (OSHA) degli Stati Uniti, ad esempio, mirano a creare un ambiente di lavoro sicuro. Una corretta manutenzione della struttura aiuta a garantire la conformità a tali normative, evitando multe, sanzioni e responsabilità legali.

Infine, molte strutture utilizzano quantità significative di energia per il riscaldamento, il raffreddamento, l'illuminazione e altre operazioni. Una manutenzione efficace delle attrezzature che consumano energia (come le unità HVAC) può ridurre gli sprechi e abbassare i costi delle utenze. La manutenzione delle strutture può inoltre supportare direttamente le strategie di sostenibilità di un'organizzazione mediante aggiornamenti per l'efficienza energetica, misure di risparmio idrico e strategie di riduzione dei rifiuti.

Uno schema completo di manutenzione prevede diversi tipi di manutenzione della struttura:

Questo tipo di manutenzione prevede attività di manutenzione programmata e di routine, eseguite a intervalli regolari per prevenire potenziali problemi. Le attività di manutenzione preventiva includono pulizia, lubrificazione, regolazioni e sostituzioni delle parti.

Conosciuta anche come manutenzione reattiva, la manutenzione correttiva si occupa della riparazione o della sostituzione di apparecchiature o sistemi guasti o malfunzionanti. La manutenzione correttiva viene avviata in risposta a un guasto o a una rottura.

Questo tipo di manutenzione utilizza dati e analisi avanzate per prevedere quando è probabile un'apparecchiatura o un sistema si guasti. La manutenzione predittiva può aiutare a prevenire guasti imprevisti alle apparecchiature e ottimizzare i programmi e le risorse di manutenzione.

Le strutture devono rispettare le normative, i codici, gli standard e le politiche di sicurezza applicabili, come le certificazioni di sicurezza antincendio. Il mantenimento della conformità potrebbe includere ispezioni regolari, test, documentazione e reporting.

Gli addetti alla manutenzione degli impianti necessitano spesso di formazione e aggiornamento per restare aggiornati sulle ultime best practice, tecnologie, credenziali e normative del settore. Ad esempio, gli addetti alla manutenzione possono migliorare le proprie competenze ottenendo le certificazioni offerte dall'International Facility Management Association (IFMA).

I piani di manutenzione delle strutture prevedono generalmente diversi passaggi chiave per assicurare che le strutture siano mantenute con successo e operino in modo efficiente:

1. Valutare le condizioni attuali: conduci una valutazione completa delle strutture esistenti per determinarne le condizioni attuali. Questo processo potrebbe includere ispezioni e audit di tutti i sistemi, attrezzature e infrastrutture.

2. Definire gli obiettivi di manutenzione: stabilisci obiettivi di manutenzione chiari e misurabili che siano in linea con gli obiettivi complessivi dell'organizzazione. Ciò può includere il miglioramento dell'affidabilità delle attrezzature, la riduzione del tempo di inattività, l'estensione della durata di vita degli asset, il miglioramento della sicurezza e l'ottimizzazione dell'efficienza energetica.

3. Sviluppare una strategia di manutenzione: sviluppa l'approccio, i metodi e le risorse necessari per una manutenzione efficace. Questa strategia può comprendere piani di manutenzione preventiva, manutenzione correttiva e manutenzione predittiva, nonché l'allocazione delle risorse, la pianificazione e l'assegnazione di priorità alle attività di manutenzione.

4. Creare un programma di manutenzione: elabora un programma di manutenzione che delinei la frequenza e la tempistica delle attività di manutenzione. Nel definire questo programma, tieni conto delle criticità delle attrezzature o dei sistemi, delle esigenze operative e delle risorse disponibili.

5. Definire procedure di manutenzione: sviluppa procedure di manutenzione chiare e complete che delineino istruzioni dettagliate per l'esecuzione delle attività di manutenzione. Queste procedure devono essere standardizzate e comunicate al team di manutenzione per un'esecuzione coerente.

6. Allocare le risorse: determina le risorse necessarie per l'implementazione del piano di manutenzione, tra cui personale, strumenti, attrezzature, materiali e budget.

Documentare e rendicontare: stabilisci un sistema per documentare tutte le attività di manutenzione, inclusi gli ordini di lavoro, le ispezioni, le riparazioni e altre informazioni pertinenti.

8. Adottare un monitoraggio e un miglioramento continui: effettua regolarmente una revisione e un aggiornamento del piano in base a feedback, metriche delle prestazioni e requisiti in evoluzione. Identifica le aree di miglioramento e implementa azioni correttive per migliorare l'efficacia e l'efficienza del programma di manutenzione.

La manutenzione degli impianti può presentare varie sfide per i gestori delle strutture:

La manutenzione delle strutture è in continua evoluzione con nuove tendenze e pratiche, tra cui:

Si sta diffondendo sempre di più l'uso di sistemi CMMS (Computerized Maintenance Management Systems) e CAFM (Computer-aided Facility Management). Queste soluzioni software per la manutenzione delle strutture dispongono di funzionalità avanzate come l'automazione per semplificare la pianificazione, la programmazione, il monitoraggio delle risorse e il reporting.

Le organizzazioni utilizzano dati provenienti da dispositivi Internet of Things (IoT), sensori e altre fonti per prevedere e identificare potenziali esigenze di manutenzione in base alle condizioni e alle prestazioni effettive degli asset.

Le organizzazioni stanno adottando standard di bioedilizia, misure di efficienza energetica come l'illuminazione a LED, sistemi HVAC intelligenti e fonti di energia rinnovabile. Si stanno inoltre concentrando sulla riduzione e il riciclo dei rifiuti.

Molte organizzazioni delegano la gestione e i servizi di manutenzione delle strutture a fornitori specializzati per acquisire competenze, ottenere risparmi sui costi e migliorare la qualità del servizio.

Le organizzazioni stanno facendo affidamento sui dati per monitorare e analizzare le prestazioni degli asset, le attività di manutenzione, l'efficacia dei costi e altre metriche per prendere decisioni informate, ottimizzare le strategie di manutenzione e migliorare continuamente le pratiche di manutenzione delle strutture.

Gli strumenti e le tecniche di gestione della forza lavoro emergenti, tra cui app mobili e programmi di comunicazione e formazione in tempo reale, possono contribuire a semplificare le operazioni e a migliorare la produttività della forza lavoro.