유지보수 관리란 무엇인가요?

유지보수 관리 전략은 장비 다운타임 방지 및 비용 절감 등 목표를 달성하는 데 있어 다양한 유형의 유지보수 관리 활동에 의존합니다.

유지보수 관리는 시설과 같은 물리적 자산을 직접적으로 유지보수한다는 점에서 전사적 자산 관리(EAM)의 일종이라고 할 수 있습니다.

하지만 차이가 있습니다. EAM은 초기 이력(인수 등)을 포함한 자산 수명 주기 전반에 걸쳐 자산 성능을 추적합니다. 반면 유지보수 관리 프로그램은 해당 자산 수명 여정의 후반 단계에 더 중점을 둡니다. 해당 기간에 시설 수명과 장비 성능을 효과적으로 연장하기 위해 필요한 사항을 결정하는 것이 중요한 측면입니다.

유지보수 관리가 적절하게 이루어지지 않으면 시설과 같은 자산이 빠르게 평가 절하될 수 있습니다. 그래서 유지보수 관리는 거대한 비즈니스가 됩니다.

조직의 총 자산은 매년 회사 회계사가 연례 기업 감사를 통해 진행하는 재무 계산에 포함됩니다. 물리적 자산을 소유한 기업은 이러한 자산을 양호한 상태로 유지하기 위해 상당한 경제적 부담을 가집니다. 그래야 자산 가치가 최대한 높게 기록될 수 있기 때문입니다.

전 세계 기업과 개인이 유지보수 관리에 지출하는 비용을 완전히 추정하기는 어렵습니다. 그러나 일반적인 '추정'치에 따르면 미국 기업들은 직접 건설하거나 임대한 상업용 부동산 공간을 유지하는 데 평방피트당 미화 10~25달러를 투자합니다. 이 수치를 수학적으로 추정해 보면 미국에서는 매년 수천억 달러가 상업용 건물 유지보수 비용으로 지출되고 있습니다.

'유지보수'라는 단어는 다양한 유지보수 작업을 설명하는 포괄적인 용어이지만 대부분의 사람이 이 단어를 본능적으로 이해하는 문구입니다. 가장 일반적인 유지보수 활동들을 살펴봅시다. 

• 일반 실내 청소
• 건물 수리
• 바닥 대청소
• 가비지 컬렉션
• 재활용 및 지속가능성 이니셔티브
• 창문 세척
• 난방, 환기 및 공조(HVAC) 서비스
• 배관 유지보수
• 전력 시스템 유지보수
• 전력망 수리
• 화재 안전 조치
• 사이트 보안 보호
• 조경 및 부지 설계
• 근거지 관리 루틴
• 폐수 관리

또한 사이버 보안은 이 목록의 필수 항목이 아닐 것 같을지 몰라도, 재앙적인 결과를 예방하는 데 꼭 필요한 선제적 유지보수 관리 수단으로 기능합니다.

사이버 보안은 여러 측면에서, 앞서 언급된 다른 모든 활동보다 높은 우선순위를 차지해야 한다는 주장이 제기될 수 있으며, 다음과 같은 측면을 고려할 때 더욱 그렇습니다. 

• 데이터 유출은 기업의 평판을 완전히 회복할 수 없을 정도로 훼손할 수 있습니다.
• 사이버 랜섬은 시설 화재보다 더 빠르게 조직의 수익을 파괴할 수 있습니다.
• 사이버 공격은 시설의 전력 시스템을 표적으로 삼아 전력망 접근을 위태롭게 할 수 있습니다.

이러한 이유 하나하나가 조직의 판도를 바꿀 수 있는 잠재적 요인이기에, 사이버 보안은 시설 관리에 있어 여전히 가장 중요한 문제로 남아 있습니다. 이 이유들을 종합하면 현대 기업이 사이버 보안 요건을 반드시 충족해야 하는 이유를 분명히 알 수 있습니다.

우리가 언뜻 생각한 것보다 많은 유지보수 작업이 존재하는 것처럼, 다음과 같은 유지보수 관리 유형도 존재합니다.

계획된 유지보수는 장비 고장을 방지하고 시스템 고장을 예방하기 위해 설계된 선제적 유지보수 전략으로 성능 문제를 신속하게 해결하는 것을 목표로 합니다. 이를 위해 제조업체가 권장하는 모든 유지보수 절차를 따르고 제안된 유지보수 일정을 실행합니다.

'선제적 유지보수'라고도 불리는 계획된 유지보수 관리에는 미리 고려할 요소가 많고 우선순위를 지정해야 합니다.

예: 계획된 유지보수를 사용하는 회사는 일반적으로 1년 전체의 유지보수 활동을 예측한 다음, 해당 연도의 수리 기간에 사용할 교체 부품 구매 계획을 세웁니다. 해당 부품의 실제 구매가 해당 연도 말에 이루어지는 경우에도 이 프로세스를 수행합니다.

계획된 유지보수 관리와 정반대로, 대응형 유지보수는 '무슨 문제가 생길지 일단 지켜보자'는 제안이라고 할 수 있습니다. 대응형 유지보수는 '계획되지 않은 유지보수'와 '고장 유지보수' 등의 명칭으로 불리기도 합니다.

유지보수 계획 중에서 이 접근 방식은 조정과 계획이 가장 적게 필요합니다. 다만 예정에 없던 가동 중단 시간을 가장 오래 발생시킵니다. 이렇게 가동이 중단되는 것은 긴급 수리를 예상할 수 없고 예비 부품(필요한 경우)을 프리미엄 요금으로 서둘러 공급해야 하기 때문입니다.

또한 물리적 시스템 한 군데가 고장나면 다른 시설 시스템도 영향을 받을 수 있습니다.

예: 배관에 누수가 생기면 곰팡이가 생겨서 HVAC 전문가가 나서야 할 수 있습니다.

상태 기반 유지보수(CBM)는 고급 방법론을 최대한 활용하는 예측 유지보수 관리 형태로서, 주요 장비 부품에 배치된 센서를 사용하여 자산 신뢰성과 지속적인 실행 가능성을 모니터링합니다.

CBM 센서가 생성하는 유지보수 데이터는 운영 효율성에 대한 중요한 지표를 포착하며, 이를 기존 기준 지표와 비교하여 예상 성능과의 편차를 감지합니다. 패턴에 따라 기업은 장비나 시스템이 곧 고장날 것라는 정보를 미리 얻을 수 있습니다.

센서 정보와 데이터 기반 결정을 통해, 귀중한 가동 시간이 만료되기 전에 긴급 수리를 비용 효율적으로 진행합니다.

예: 진동 분석을 통해 금속 샤프트가 휘어지거나 볼 베어링이 소손될 시기를 파악할 수 있습니다.

예측 유지보수(PdM)는 수정 구슬을 들여다보듯 장비 고장 시기를 정확하게 예측합니다. 즉, 고장이 나기 전에 수리를 진행해서 가동 중단 가능성을 최소화합니다.

PdM은 고급 알고리즘을 사용하고 과거 데이터를 연구하여 이 트릭을 달성합니다. PDM은 CBM과 비슷해 보이지만 임무가 서로 다릅니다. CBM은 실시간 데이터를 사용하여 장비의 성능 이상을 감지하는 반면, PdM은 보다 진화된 기술(AI와 머신러닝 기반)을 사용하여 장비 고장을 예측합니다.

예: 제조 공장에서 사용하는 주요 산업용 모터를 좌우하는 것은 오일의 활력입니다. PdM은 센서와 AI를 사용하여 오일을 철저하게 분석하고 예상 수명 추정치를 제공합니다.

또 다른 선제적 형태의 시설 유지보수 프로그램인 신뢰성 중심 유지보수(RCM)는 중요한 운영 장비를 예방적으로 관리해 장비가 고장났을 때 무슨 일이 생기는지 연구합니다. 고장의 근본 원인이 무엇이고, 그 원인이 핵심 기능을 실행하는 장비의 능력에 어떤 영향을 미칠 수 있는지 알아냅니다.

RCM은 유지보수 팀 구성원들의 부서 간 협력이 필요하며, 향후 정비에 필요한 예비 부품 재고 관리도 동반될 수 있습니다. RCM은 의사 결정 개선을 위한 체계적인 프로세스로서, 조직이 충분한 정보에 입각해 의사 결정을 내리도록 도와줍니다.

예: 수도 펌프가 수년 동안 사고 없이 작동합니다. 펌프 기대 수명을 파악해서 펌프가 고장 나기 전에 선제적 유지보수 일정을 정합니다. 

유지보수 부서에서 유지보수 관리를 실행하는 방식은, 정확하게 무슨 목적으로 어떤 유지보수 관리 유형을 취하는지에 따라 달라집니다. 하지만 일반적으로 일반적으로 적용되는 유지 관리 도구와 관행은 다음과 같습니다.

첫 번째는 작업 주문 관리로, 유지보수 작업을 처음부터 끝까지 관리하는 표준화된 방법을 제공합니다. 작업 주문이 유지보수 작업에 수반되는 다양한 단계를 종합하기 때문에, 유지보수 부서가 해당 프로세스의 각 부분에서 예상되는 사항을 명확하게 파악할 수 있습니다.

팀은 작업 지시서에 점검표를 첨부하여 이 단계들을 항목별로 분류할 수 있습니다.

스프레드시트는 일정이나 작업 지시와 같은 정보를 비교적 저렴하게 관리하는 방법으로도 활용됩니다. 조직은 스프레드시트를 자동화하고 관련 계산을 할 수 있도록 하는 만드는 경우가 많습니다.

하지만 몇 가지 눈에 띄는 측면에서 스프레드시트에는 상당한 한계를 가지고 있습니다. 예를 들어 모바일 기기에서는 스프레드시트를 보는 것은 여전히 시각적으로 혼란스럽습니다. 게다가 스프레드시트를 사용하다 보면 사용자의 수동 작업에서 오류가 생기곤 합니다.

반면 대시보드는 훨씬 큰 유용성이 입증되었습니다. 다양한 인풋을 단일 디스플레이로 모으는 시각적 인터페이스를 제공하여 많은 성능 정보(관련 지표 포함)를 제시하고 다양한 작업 주문이 어떻게 진행되고 있는지 보여줍니다.

마찬가지로 장비 수리가 필요한 경우 대시보드를 통해 팀원에게 예정된 가동 중지 시간과 대체 장비 준비가 필요한지 알려줄 수 있습니다. 대시보드는 이 모든 정보와 더불어 모든 팀원에게 현재 상황에 대한 단일 관점을 지속적으로 업데이트하여 동일한 정보를 제공합니다.

컴퓨터화된 유지보수 관리 시스템(CMMS)은 훨씬 인상적인 효과를 발휘합니다. CMMS 소프트웨어는 시설 유지보수 운영 관리의 모든 단계를 처리하고 작업과 워크플로를 간소화합니다.

유지보수 관리 소프트웨어 사용의 다른 이점으로는 유지보수 일정을 최적화하고 유지보수 관리 작업을 자동화하는 기능이 있습니다. CMMS 소프트웨어를 사용하면 평균 고장 간격(MTBF)과 유지보수 비용 같은 주요 성과 지표(KPI)를 분석할 수 있습니다.

CMMS 소프트웨어는 지속적인 개선이라는 개념도 지원합니다. 이는 유지보수가 단순한 대응적 자세에서 벗어나 성능 데이터에 기반하고 최신 AI 기술로 강화된 선제적 접근 방식을 완전히 수용하는 단계로 완전히 전환되는 시점을 영구적으로 나타냅니다.