統合施設管理（IFM）とは

IFMサービスには、設備保全、セキュリティー、清掃、その他のサポート分野が含まれます。IFMの主な利点は、サービスを統合することにより、複数のサービス・プロバイダーとそのスケジュールを調整する手間が省けることです。

施設に対する認識について話す際、企業（および施設を運営する担当者）は、施設計画を将来の建物建設の青写真の議論に矮小化することがあります。しかし、より大きな視点で現実を捉えると、施設の運営は単に構造物を建設するよりもはるかに複雑であることは明らかです。

これは実際には多面的な資産管理であり、通常は設備保全管理システム（CMMS）などのツールを使用して、設備保全に関連するすべてのアクションを管理します。設備保全には、運営の効率性、安全性、信頼性を維持するために施設の資産を管理、修理、維持することが含まれます。

設備保全管理システムは、保守データを一元化し、運用を簡素化するソフトウェアです。自動化の取り組みを支援するリアルタイム・データに基づく統合ソリューションの実現を支援します。他のタイプの施設管理ソフトウェアと併用することも可能で、運用に対する包括的なアプローチの重要な一部となっています。

CMMSの主な目標の1つは、すべてのサービスを 1 つのシステムで追跡し、個々のサービスがサイロ化されて混乱の中で失われないようにすることです。IFMとCMMSの一元化がなければ、施設管理者は複数のベンダーを通じてサービスを契約せざるを得なくなります。また、サービス提供スケジュールの変更に対応する必要があります。

統合施設管理（IFM）サービスは、日常の施設運営に影響するさまざまな関連分野を織り交ぜています。IFMを構成する一般的な作業の一部を以下に示します。

空間計画は、施設管理者が建物の青写真を幅広く検討する際のプロセスの一部です。管理者は通常、特定のビジネス機能に専念する特定のオフィスの場所や不動産のエリアについて利害関係者に相談します。

空間計画で使用される意思決定は、施設だけでなく、スタッフがその施設で経験する職場体験や、それが従業員の健康にどのような影響を与えるかについても触れられます。

ハード施設管理は、施設自体の構造、特に建物を稼働させ続ける主要な機械システムに重点を置いています。

これには、施設のHVACシステム（暖房、換気、空調）の制御を維持することが含まれます。同じように重要なのは、理由は明らかですが、建物の配管システムです。また、電気システムの配置と実装の方法を扱うIFMの一分野でもあります。

建物は、物事を運営するために堅固な設備を使用します。しかし、ソフト・サービスによって建物は人間に優しいものとなり、従業員にとって快適な環境となっています。

ソフト・サービスには通常、清掃サービス、廃棄物管理、セキュリティー・システム、造園活動が含まれます。造園には、一般的な芝刈りや敷地管理の活動、または灌漑管理や植物の成長分析などのより的を絞った問題が含まれる場合があります。

施設は複数の理由から、清潔で整頓された状態に保つ必要があります。まず、この施設では医療サービスが提供される可能性もあります。同様に、汚れた建物は、昆虫やげっ歯類など望まない訪問者を引き寄せ、病気を広めるおそれがあります。

特に米国労働安全衛生局（OSHA）によると、それよりもはるかに切迫した理由は、ずさんな作業環境によって滑って転倒するなどの職場事故を引き起こすことです。

施設のセキュリティーを確立することはこれまでも重要でしたが、今では極めて重要になっています。施設はオンライン上でも存在するため、これまで以上に多くの脆弱性を抱えています。

そのため、現代の状況では、施設のセキュリティーは、物理的な建物を破壊行為、侵入、盗難から保護するだけでなく、施設のデータ・インフラストラクチャーに対するサイバー攻撃も対象とします。

どの施設でも、時間の経過とともに少なくとも軽微な損傷が発生し、そのライフサイクルを通じて定期的な維持管理が必要です。予防保守はこのような状況に先手を打って、将来必要となる修理を把握できるようにします。

一方、予知保全は、（既知の運用変数に基づいて）故障が小じゅる箇所を事前に予測し、特定の修正プログラムを計画し、故障が生じる時期をスケジュール設定することでさらに前進します。

ほとんどの企業のサステナビリティー目標は、かつてはほとんど重要ではないと考えられていましたが、考え方は進化しました。現在、施設管理（FM）サービスのうち、エネルギー管理に特化したサービスが増えています。

こうした懸念の一部には、エネルギー効率に関する企業イメージの促進も含まれる可能性がありますが、取り組みの大部分は、運用コストの大幅な節約としてエネルギー消費量を削減することを目指しています。

統合施設管理（IFM）サービスは、それを利用する企業に次のようなさまざまなメリットをもたらします。

• 効率性の向上：施設で集中管理と適切に組み合わせられたワークフローを活用すると、エラーが軽減し、運用効率が最適化されます。

• 収益強化：IFMサービスにより、施設オーナーはサービスの重複を減らすことでワークフローを簡素化し、運営コストの削減につなげることができます。

• 透明性の向上：自動レポートとデータの一元化により、担当者は性能指標と施設の運用ステータスを明確に把握できます。

• サービス品質の向上：すべての施設サービスを単一の管理フレームワークの下に置くというまさにその行為自体が、協働の取り組みを推進し、サービス品質を向上させます。

• 拡張性の強化：ビジネスの状況が変化しても、IFMサービスは、増大する複雑性に耐え、成長の決定に応じて拡張するための手段を企業に提供します。

• 測定可能な成果：IFMは施設の有効性を追跡し、修理作業指示の処理時間などの主要性能指標（KPI）を使用して実行可能な知見を生成します。

IFMには利点がありますが、欠点もあります。

• ステップの複雑さ：IFMの導入は簡単のようですが、必ずしもそうではありません。IFMへの移行は複雑で、コストと労力がかかる場合があります。

• 予想外の請求：組織はIFMサービス・プロバイダーとの契約の詳細を検討し、すぐには明らかにならない可能性のある追加コストに注意する必要があります。

• 柔軟性の喪失：ビジネスや状況の変化のために、方向転換が必要になる場合があります。企業が強力なIFM契約に縛られている場合、それはできないかもしれません。

• ベンダーへの依存：企業は、IFMサービス・プロバイダーに対して適正評価を実施する必要があります。データの安全性はどの程度なのか、IFMの性能の信頼性はどの程度なのかといった重要な点を検討してください。

• 直接的な管理の欠如：一部の組織はIFMサービスに移行していますが、日常業務の直接的な監視を失うという考えにかなり抵抗を感じる組織もあります。

統合施設管理（IFM）は成熟するにつれて、コンピューティング分野に影響している大きな変化から恩恵を受け続けています。つまり、IoT（モノのインターネット）に基づくAIと自動化が、効率性を高めることでプロジェクト管理プロセスの中心的な役割をさらに強化していくでしょう。

IFMサービス・プロバイダー（そのほとんどは北米に拠点を置いています）も、サステナビリティーへの重点を拡大することが期待されています。これらの目標には、エネルギー使用量の削減や施設スタッフの業務体験の向上も含まれます。