什么是设施维护？

设施维护技术人员执行各种任务，包括园林绿化、紧急维修、害虫防治、屋顶和停车场维护。他们维护设施及其建筑系统的许多不同部分。其中包括电气系统；供暖、通风和空调 (HVAC) 系统；管道；以及安保和场地管理。

设施维护与设施管理有关，但自己又是一门独立的分支。设施管理包括对设施整个生命周期内运营的各个方面进行战略规划、协调和监督。设施维护更侧重于日常的设施维护工作。

建筑物维护是设施维护的一个分支，需要对建筑物本身进行维护。对住宅楼（包括公寓楼）进行的维护属于物业维护。

设施维护有很多好处。 定期维护设施可确保所有资本资产、系统和基础设施都能以最佳状态运行。这种资产管理有助于最大限度地减少停机时间、故障和中断，从而实现持续的生产率和平稳的运营。适当的维护工作还可以延长资产的使用寿命，推迟昂贵的更换或升级需求。

设施维护在维护居住者、游客和公众安全方面也发挥着至关重要的作用。商业设施通常需遵守各种法规和标准；例如，健康与安全标准、环境法规和建筑法规。例如，美国职业安全与健康管理局 (OSHA) 的要求旨在提供一个安全的工作环境。适当的设施维护有助于确保遵守这些法规，从而避免罚款、处罚和法律责任。

最后，许多设施在供暖、制冷、照明和其他运营中消耗大量能源。有效维护耗能设备（例如 HVAC 装置）可以减少能源浪费并降低公用事业成本。设施维护还可以通过节能升级、节水措施和减少浪费策略直接支持组织的可持续发展战略。

全面的维护计划通常包括几种类型的设施维护：

这种类型的维护包括定期执行计划的例行维护任务，以防止潜在问题的发生。预防性维护任务包括清洁、润滑、调整和更换零件。

纠正性维护也称为被动式维护，是指修理或更换发生故障或失灵的设备或系统。纠正性维护是针对故障或停机而启动的。

这种类型的维护使用数据和高级分析来预测设备或系统何时可能发生故障。预测性维护可以帮助防止意外的设备故障并优化维护计划和资源。

设施必须始终遵守适用的安全法规、规范、标准和政策，例如消防安全认证。合规维护可能包括定期检查、测试、记录和报告。

设施维护人员通常需要接受培训和提高技能，以掌握最新的行业最佳实践、技术、证书和法规。例如，维护人员可以通过获得国际设施管理协会 (IFMA) 提供的认证来提高技能。

设施维护计划通常包括几个关键步骤，以确保设施得到成功维护和高效运行：

1. 评估当前状况：对现有设施进行全面评估，以确定其当前状况。该过程可能包括对系统、设备和基础设施进行检查和审计。

2. 确定维护目标：制定明确且可衡量的维护目标，并与组织的总体目标保持一致。例如，提高设备可靠性、减少停机时间、延长资产使用寿命、增强安全性和优化能源效率。

3. 制定维护策略：制定有效维护所需的途径、方法和资源。该策略可包括预防性维护、纠正性维护和预测性维护计划，以及维护任务的资源分配、时间安排和优先顺序。

4. 制定维护计划：制定维护计划，其中概述了维护任务的频率和时间安排。在制定此计划时，请考虑设备或系统的关键性、运营需求和可用资源。

5. 制定维护程序：制定清晰而全面的维护程序，概述执行维护任务的分步说明。这些程序应标准化，并传达给维护团队，以便一致执行。

6. 分配资源：确定实施维护计划所需的资源，包括人员、工具、设备、材料和预算。

7. 文档和报告：建立记录所有维护活动（包括工单、检查、维修和其他相关信息）的系统。

8. 监控和持续改进：根据反馈、绩效指标和不断变化的要求来定期审查并更新此计划。确定需改进的领域并实施纠正措施，以提高维护计划的有效性和效率。

设施维护可能会给设施管理人员带来各种挑战：

设施维护随着新趋势和实践的演变而不断发展，包括：

计算机化维护管理系统 (CMMS) 和计算机辅助设施管理软件 (CAFM) 的使用已变得愈发广泛。此类设施维护软件解决方案具有自动化等先进功能，可简化维护规划、调度、资产跟踪和报告。

组织正在使用来自物联网 (IoT) 设备、传感器和其他来源的数据，根据资产的实际状况和性能预测和识别潜在的维护需求。

他们还采用绿色建筑标准，实施 LED 照明、智能 HVAC 系统和可再生能源等节能措施，并注重减少废物和回收利用。

许多组织将设施维护管理和服务外包给专业提供商，以获得专业知识、实现成本节约并提高服务质量。

组织依靠数据来跟踪和分析资产性能、维护活动、成本效益和其他指标，以做出明智决策、优化维护策略并不断改进设施维护实践。

新兴的劳动力管理工具和技术，如移动应用程序、实时通信和培训计划，有助于简化运营并提高员工工作效率。