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O que é manutenção de instalações?
A manutenção de instalações é o gerenciamento, reparo e manutenção contínuos de uma instalação e seus ativos físicos. Ele garante que instalações como edifícios comerciais, hospitais, universidades e fábricas operem de forma eficaz, eficiente e segura.
Os técnicos de manutenção de instalações realizam uma ampla gama de tarefas, incluindo paisagismo, reparo de emergência, controle de pragas, cobertura e manutenção de estacionamentos. Elas mantêm muitas partes diferentes de uma instalação e seus sistemas de construção. Isso inclui sistemas elétricos; sistemas de aquecimento, ventilação e ar condicionado (HVAC); encanamento; e segurança e manutenção de terreno.
Manutenção da instalação versus gerenciamento de instalações e outros termos semelhantes
Embora a manutenção das instalações esteja relacionada ao gerenciamento das instalações, é uma subdisciplina distinta. A gestão de instalações envolve o planejamento estratégico, coordenação e supervisão de todos os aspectos das operações de uma instalação ao longo de todo o seu ciclo de vida. A manutenção de instalações se concentra mais especificamente nas tarefas diárias de manutenção das instalações.
A manutenção predial é uma subdisciplina da manutenção de instalações que envolve a manutenção do próprio edifício. A manutenção realizada em edifícios residenciais, incluindo complexos de apartamentos, é considerada manutenção de propriedade.
Quais são os benefícios da manutenção de instalações?
Existem muitas vantagens na manutenção de instalações. A manutenção regular das instalações garante que todos os ativos de capital, sistemas e infraestrutura estejam funcionando de forma ideal. Esse gerenciamento de ativos ajuda a minimizar o tempo de inatividade, avarias e interrupções, resultando em produtividade contínua e operações tranquilas. A manutenção adequada também pode prolongar a vida útil dos ativos, atrasando a necessidade de substituições ou atualizações dispendiosas.
A manutenção da instalação também desempenha um papel fundamental no mantimento da segurança dos ocupantes, visitantes e do público. As instalações comerciais geralmente estão sujeitas a diversas regulamentações e padrões, como as normas de saúde e segurança, as regulamentações ambientais e os códigos de construção. As exigências da Administração de Segurança e Saúde Ocupacional dos EUA (OSHA), por exemplo, visam oferecer um ambiente de trabalho seguro. A manutenção adequada das instalações ajuda a garantir a conformidade com essas regulamentações, evitando multas, sanções e responsabilidades legais.
Finalmente, muitas instalações utilizam quantidades significativas de energia para aquecimento, resfriamento, iluminação e outras operações. A manutenção eficaz de equipamentos que consomem energia (como unidades de climatização) pode reduzir o desperdício de energia e diminuir os custos dos serviços públicos. A manutenção da instalação também pode apoiar diretamente as estratégias de sustentabilidade de uma organização com atualizações energeticamente eficientes, medidas de conservação de água e estratégias de redução de resíduos.
Quais tipos de manutenção compõem a manutenção de instalações?
Um esquema de manutenção abrangente normalmente inclui diversos tipos de manutenção de instalações:
Este tipo de manutenção envolve tarefas de manutenção rotineiras agendadas e realizadas em intervalos regulares para prevenir possíveis problemas. As tarefas de manutenção preventiva incluem limpeza, lubrificação, ajustes e substituições de peças.
Também conhecida como manutenção reativa, a manutenção corretiva lida com o reparo ou substituição de equipamentos ou sistemas que apresentem falha ou mal funcionamento. A manutenção corretiva é iniciada em resposta a uma falha ou avaria.
Esse tipo de manutenção usa dados e análises avançadas para prever quando equipamentos ou sistemas podem falhar. A manutenção preditiva pode ajudar a prevenir falhas inesperadas de equipamentos e otimizar cronogramas e recursos de manutenção.
As instalações devem manter a conformidade com as regulamentações, códigos, padrões e políticas de segurança aplicáveis, como certificações de segurança contra incêndio. A manutenção da conformidade pode incluir inspeções regulares, testes, documentação e relatórios.
Os trabalhadores de manutenção de instalações geralmente precisam de treinamento e qualificação para se manterem atualizados com as melhores práticas, tecnologias, credenciais e regulamentações mais recentes do setor. Por exemplo, os trabalhadores de manutenção podem se qualificar recebendo certificações oferecidas pela International Facility Management Association (IFMA).
Os planos de manutenção de instalações geralmente envolvem várias etapas-chave para garantir que as instalações sejam bem mantidas e operem com eficiência:
1. Avalie as condições atuais: faça uma avaliação abrangente das atuais instalações para determinar a condição atual delas. Esse processo pode consistir em inspeções e auditorias de sistemas, equipamentos e infraestrutura.
2. Defina metas de manutenção: Estabeleça metas de manutenção claras e mensuráveis que se alinhem aos objetivos gerais da organização. Os exemplos incluem melhorar a confiabilidade do equipamento, reduzir o tempo de inatividade, estender a vida útil dos ativos, aumentar a segurança e otimizar a eficiência energética.
3. Desenvolva uma estratégia de manutenção: Desenvolver a abordagem, os métodos e os recursos necessários para uma manutenção eficaz. Essa estratégia pode incluir manutenção preventiva, manutenção corretiva e planos de manutenção preditiva, bem como alocação de recursos, programação e priorização de tarefas de manutenção.
4. Crie um cronograma de manutenção: crie um cronograma de manutenção que descreva a frequência e o cronograma das tarefas de manutenção. Ao elaborar este cronograma, considere a criticidade do equipamento ou sistemas, as necessidades operacionais e os recursos disponíveis.
5. Estabeleça procedimentos de manutenção: Crie procedimentos de manutenção claros e abrangentes com instruções passo a passo para realizar tarefas de manutenção. Esses procedimentos devem ser padronizados e comunicados à equipe de manutenção para constância da execução.
6. Aloque recursos: determine os recursos necessários para implementar o plano de manutenção, incluindo equipes, ferramentas, equipamentos, materiais e orçamento.
7. Documentação e relatórios: estabeleça um sistema para documentar todas as atividades de manutenção, incluindo ordens de serviço, inspeções, reparos e outras informações relevantes.
8. Monitore e aprimore constantemente: revise e atualize regularmente o plano com base em feedback, métricas de desempenho e mudanças nos requisitos. Identifique áreas de melhoria e implemente ações corretivas para aumentar a eficácia e a eficiência do programa de manutenção.
A manutenção da instalação pode apresentar vários desafios aos gerentes de instalações:
Um dos desafios mais comuns são as restrições orçamentárias. Recursos financeiros limitados podem afetar a capacidade de realizar tarefas de manutenção necessárias, comprar peças de reposição ou equipamentos ou contratar profissionais de manutenção qualificados.
Uma infraestrutura antiga pode sobrecarregar ainda mais os orçamentos limitados. Pode representar desafios caros em termos de aumento das necessidades de manutenção, maiores custos de reparo e peças de reposição mais caras e difíceis de serem encontradas.
Contratar profissionais de manutenção qualificados e experientes, oferecer treinamento contínuo e acompanhar padrões e melhores práticas do setor pode ser difícil, especialmente em um mercado de trabalho competitivo.
Há um uso crescente de sistemas computadorizados de gerenciamento de manutenção (CMMS) e software de gerenciamento de instalações auxiliado por computador (CAFM). Essas soluções de software de manutenção de instalações têm recursos avançados, como automação, para agilizar o planejamento, a programação, o rastreamento de ativos e os relatórios.
As organizações estão usando dados de dispositivos, sensores e outras fontes da Internet das Coisas (IoT) para prever e identificar possíveis necessidades de manutenção com base na condição real e no desempenho dos ativos.
As organizações estão adotando padrões construção verde, medidas de eficiência energética, como iluminação LED, sistemas HVAC inteligentes e fontes de energia renovável. Elas também estão se concentrando na redução e na reciclagem de resíduos.
Muitas organizações estão externalizando a gestão e os serviços de manutenção de instalações para prestadores especializados a fim de adquirir expertise, economizar custos e aprimorar a qualidade do serviço.
As organizações estão confiando em dados para acompanhar e analisar o desempenho de ativos, atividades de manutenção, eficiência dos custos e outras métricas para tomar decisões informadas, otimizar estratégias de manutenção e aprimorar continuamente as práticas de manutenção de instalações.
As ferramentas e técnicas emergentes de gerenciamento da força de trabalho, como aplicativos móveis, comunicação em tempo real e programas de treinamento, podem ajudar a simplificar as operações e aumentar a produtividade da força de trabalho.
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