¿Qué es el mantenimiento de las instalaciones?

Los técnicos de mantenimiento de instalaciones realizan una amplia gama de tareas, como el paisajismo, las reparaciones de emergencia, el control de plagas y el mantenimiento de techos y aparcamientos. Mantienen muchas partes diferentes de una instalación y sus sistemas de construcción. Estos incluyen los sistemas eléctricos, los sistemas de calefacción, ventilación y aire acondicionado (HVAC), las tuberías y la seguridad y el mantenimiento de jardines.

Aunque el mantenimiento de las instalaciones está relacionado con la gestión de instalaciones, es una subdisciplina distinta. La gestión de instalaciones implica la planificación estratégica, la coordinación y la supervisión de todos los aspectos de las operaciones de una instalación a lo largo de todo su ciclo de vida. El mantenimiento de las instalaciones se centra más estrechamente en las tareas cotidianas de mantenimiento de las instalaciones.

El mantenimiento de edificios es una subdisciplina del mantenimiento de instalaciones que implica el mantenimiento del propio edificio. El mantenimiento realizado en edificios residenciales, incluidos los complejos de apartamentos, se considera mantenimiento de la propiedad.

El mantenimiento de las instalaciones tiene muchos beneficios. El mantenimiento regular de las instalaciones garantiza que todos los activos de capital, los sistemas y la infraestructura funcionen de manera óptima. Esta gestión de activos ayuda a minimizar el tiempo de inactividad, el mal funcionamiento y las interrupciones, lo que se traduce en una productividad continua y un funcionamiento fluido. Un trabajo de mantenimiento adecuado también puede prolongar la vida útil de los activos, retrasando la necesidad de costosas sustituciones o actualizaciones.

El mantenimiento de las instalaciones también desempeña un papel fundamental a la hora de garantizar la seguridad de los ocupantes, los visitantes y el público. Las instalaciones comerciales suelen estar sujetas a diversos reglamentos y normas, como las normas sanitarias y de seguridad, los reglamentos medioambientales y los códigos de construcción. Los requisitos de la Administración de Seguridad y Salud Ocupacional de EE.UU. (OSHA), por ejemplo, tienen como objetivo proporcionar un entorno de trabajo seguro. El mantenimiento adecuado de las instalaciones ayuda a garantizar el cumplimiento de estas regulaciones—evitando multas, penalizaciones y responsabilidades legales.

Por último, muchas instalaciones utilizan cantidades importantes de energía para la calefacción, la refrigeración, la iluminación y otras operaciones. El mantenimiento eficaz de los equipos que consumen energía (como las unidades de climatización) puede reducir el despilfarro de energía y los costes de los servicios. El mantenimiento de las instalaciones también puede apoyar directamente las estrategias de sostenibilidad de una organización con mejoras de eficiencia energética, medidas de conservación del agua y estrategias de reducción de residuos.

Un plan de mantenimiento integral suele abarcar varios tipos de mantenimiento de instalaciones:

Este tipo de mantenimiento implica tareas de mantenimiento programadas y rutinarias realizadas a intervalos regulares para evitar posibles problemas. Las tareas de mantenimiento preventivo incluyen la limpieza, la lubricación, los ajustes y la sustitución de piezas.

También conocido como mantenimiento reactivo, el mantenimiento correctivo se ocupa de reparar o reemplazar equipos o sistemas que han fallado o funcionado mal. El mantenimiento correctivo se inicia en respuesta a un fallo o avería.

Este tipo de mantenimiento utiliza datos y análisis avanzados para predecir cuándo es probable que fallen los equipos o sistemas. El mantenimiento predictivo puede ayudar a prevenir fallos inesperados en los equipos y optimizar los programas y recursos de mantenimiento.

Las instalaciones deben mantener el cumplimiento de las regulaciones, códigos, normas y políticas de seguridad aplicables, como las certificaciones de seguridad contra incendios. El mantenimiento de la conformidad puede incluir inspecciones periódicas, pruebas, documentación e informes.

Los trabajadores de mantenimiento de instalaciones a menudo requieren formación y actualización para mantenerse al día con las últimas mejores prácticas, tecnología, credenciales y normativas del sector. Por ejemplo, los trabajadores de mantenimiento pueden mejorar sus habilidades obteniendo certificaciones ofrecidas por la International Facility Management Association (IFMA).

Los planes de mantenimiento de instalaciones generalmente implican varios pasos clave para garantizar que las instalaciones se mantengan con éxito y funcionen de manera eficiente:

1. Evaluar las condiciones actuales: realice una evaluación exhaustiva de las instalaciones existentes para determinar su condición actual. Este proceso puede consistir en inspecciones y auditorías de los sistemas, los equipos y la infraestructura.

2. Definir objetivos de mantenimiento: establezca objetivos de mantenimiento claros y medibles que se alineen con los objetivos generales de la organización. Esto puede incluir mejorar la fiabilidad del equipo, reducir el tiempo de inactividad, ampliar la vida útil de los activos, mejorar la seguridad y optimizar la eficiencia energética.

3. Desarrollar una estrategia de mantenimiento: desarrolle el enfoque, los métodos y los recursos necesarios para un mantenimiento eficaz. Esta estrategia puede incluir planes de mantenimiento preventivo, correctivo y predictivo, así como asignación de recursos, programación y priorización de tareas de mantenimiento.

4. Crear un programa de mantenimiento: elabore un programa de mantenimiento que establezca la frecuencia y el calendario de las tareas de mantenimiento. Al elaborar este cronograma, tenga en cuenta la criticidad de los equipos o sistemas, las necesidades operativas y los recursos disponibles.

5. Establecer procedimientos de mantenimiento: elabore procedimientos de mantenimiento claros y completos con instrucciones paso a paso para realizar las tareas de mantenimiento. Estos procedimientos deben estandarizarse y comunicarse al equipo de mantenimiento para una ejecución consistente.

6. Asignar recursos: determine los recursos necesarios para implementar el plan de mantenimiento, incluidos el personal, las herramientas, los equipos, los materiales y el presupuesto.

7. Documentar y elaborar informes: establezca un sistema para documentar todas las actividades de mantenimiento, incluidas las órdenes de trabajo, las inspecciones, las reparaciones y otra información relevante.

8. Monitorizar y mejorar continuamente: revise y actualice periódicamente el plan en función de los comentarios, las métricas de rendimiento y los requisitos cambiantes. Identifique las áreas de mejora e implemente acciones correctivas para mejorar la eficacia y la eficiencia del programa de mantenimiento.

El mantenimiento de las instalaciones puede presentar varios desafíos para los gerentes de las instalaciones:

El mantenimiento de las instalaciones evoluciona constantemente con nuevas tendencias y prácticas, incluidas:

Cada vez se utilizan más los sistemas informatizados de gestión del mantenimiento (GMAO) y el software de gestión de instalaciones asistido por ordenador (CAFM). Estas soluciones de software de mantenimiento de instalaciones cuentan con capacidades avanzadas, como la automatización, para agilizar la planificación, la programación, el seguimiento de activos y la elaboración de informes de mantenimiento.

Las organizaciones utilizan datos de dispositivos, sensores y otras fuentes del Internet de las cosas (IoT) para predecir e identificar posibles necesidades de mantenimiento en función del estado y el rendimiento reales de los activos.

Las organizaciones están adoptando estándares de construcción ecológica, medidas de eficiencia energética como iluminación LED, sistemas inteligentes de climatización y fuentes de energía renovables . También se centran en la reducción de residuos y el reciclaje.

Muchas organizaciones externalizan la gestión y los servicios de mantenimiento de las instalaciones a proveedores especializados para adquirir experiencia, ahorrar costes y mejorar la calidad del servicio.

Las organizaciones confían en los datos para rastrear y analizar el rendimiento de los activos, las actividades de mantenimiento, la rentabilidad y otras métricas para tomar decisiones informadas, optimizar las estrategias de mantenimiento y mejorar continuamente las prácticas de mantenimiento de las instalaciones.

Las herramientas y técnicas emergentes de gestión de la fuerza laboral, como las aplicaciones móviles, la comunicación en tiempo real y los programas de capacitación, pueden ayudar a agilizar las operaciones y mejorar la productividad de la fuerza laboral.