¿Qué es el mantenimiento de las instalaciones?

Los técnicos de mantenimiento de instalaciones realizan una amplia gama de tareas, que incluyen paisajismo, reparaciones de emergencia, control de plagas, techado y mantenimiento de estacionamientos. Mantienen muchas partes diferentes de unas instalaciones y sus sistemas de construcción. Estos incluyen sistemas eléctricos; sistemas de calefacción, ventilación y aire acondicionado (HVAC), plomería, y seguridad y jardinería.

Si bien el mantenimiento de las instalaciones está relacionado con la gestión de las instalaciones, es una subdisciplina distinta. La gestión de instalaciones implica la planeación estratégica, la coordinación y la supervisión de todos los aspectos del funcionamiento de unas instalaciones a lo largo de todo su ciclo de vida. El mantenimiento de las instalaciones se centra más en las tareas cotidianas de mantenimiento de las instalaciones.

El mantenimiento de edificios es una subdisciplina del mantenimiento de instalaciones que implica el mantenimiento del edificio en sí. El mantenimiento realizado en edificios residenciales, incluidos los complejos de departamentos, se considera mantenimiento de la propiedad.

Hay muchos beneficios del mantenimiento de las instalaciones. El mantenimiento regular de las instalaciones garantiza que todos los activos de capital, los sistemas y la infraestructura funcionen de manera óptima. Esta gestión de activos ayuda a minimizar el tiempo de inactividad, el mal funcionamiento y las interrupciones, lo que da como resultado una productividad continua y operaciones fluidas. El trabajo de mantenimiento adecuado también puede extender la vida útil de los activos, lo que retrasa la necesidad de actualizaciones o reemplazos costosos.

El mantenimiento de las instalaciones también juega un papel fundamental a la hora de garantizar la seguridad de los ocupantes, los visitantes y el público. Las instalaciones comerciales a menudo están sujetas a diversas regulaciones y normas, como normas de salud y seguridad, regulaciones ambientales y códigos de construcción. Los requisitos de la Administración de Seguridad y Salud Ocupacional de Estados Unidos (OSHA), por ejemplo, tienen como objetivo proporcionar un entorno de trabajo seguro. El mantenimiento adecuado de las instalaciones ayuda a garantizar el cumplimiento de estas regulaciones—evitando multas, sanciones y responsabilidades legales.

Por último, muchas instalaciones utilizan cantidades importantes de energía para la calefacción, la refrigeración, la iluminación y otras operaciones. l mantenimiento eficaz de los equipos que consumen energía (como las unidades de calefacción, ventilación y aire acondicionado) puede reducir el desperdicio de energía y los costos de los servicios públicos. El mantenimiento de las instalaciones también puede apoyar directamente las estrategias de sustentabilidad de una organización con mejoras de eficiencia energética, medidas de conservación de agua y estrategias de reducción de residuos.

Un plan de mantenimiento integral suele abarcar varios tipos de mantenimiento de las instalaciones:

Este tipo de mantenimiento implica tareas de mantenimiento programadas y rutinarias que se realizan a intervalos regulares para evitar posibles problemas. Las tareas de mantenimiento preventivo incluyen limpieza, lubricación, ajustes y reemplazo de piezas.

También conocido como mantenimiento reactivo, el mantenimiento correctivo se ocupa de reparar o reemplazar equipos o sistemas que fallaron o funcionan mal. El mantenimiento correctivo se inicia en respuesta a una falla o avería.

Este tipo de mantenimiento emplea datos y analytics avanzados para predecir cuándo es probable que fallen los equipos o sistemas. El mantenimiento predictivo puede ayudar a prevenir fallas inesperadas en los equipos y optimizar los programas y recursos de mantenimiento.

Las instalaciones deben mantener el cumplimiento de las regulaciones, códigos, normas y políticas de seguridad aplicables, como certificaciones de seguridad contra incendios. El mantenimiento del cumplimiento de normas puede incluir inspecciones periódicas, pruebas, documentación y presentación de informes.

Los trabajadores de mantenimiento de instalaciones a menudo requieren capacitación y mejora de habilidades para mantenerse al día con las últimas mejores prácticas, tecnología, credenciales y regulaciones de la industria. Por ejemplo, los trabajadores de mantenimiento pueden mejorar sus habilidades obteniendo las certificaciones ofrecidas por la International Facility Management Association (IFMA).

Los planes de mantenimiento de las instalaciones generalmente implican varios pasos clave para garantizar que las instalaciones se mantengan con éxito y funcionen de manera eficiente:

1. Evaluar las condiciones actuales: realice una evaluación exhaustiva de las instalaciones existentes para determinar su condición actual. Este proceso puede consistir en inspecciones y auditorías de sistemas, equipos e infraestructura.

2. Definir metas de mantenimiento: establezca metas de mantenimiento claras y medibles que se alineen con los objetivos generales de la organización. Algunos ejemplos son mejorar la confiabilidad del equipo, reducir el tiempo de inactividad, extender la vida útil de los activos, mejorar la seguridad y optimizar la eficiencia energética.

3. Desarrollar una estrategia de mantenimiento: desarrolle el enfoque, métodos y recursos requeridos para un mantenimiento efectivo. Esta estrategia puede incluir mantenimiento preventivo, mantenimiento correctivo y planes de mantenimiento predictivo, así como asignación de recursos, programación y priorización de tareas de mantenimiento.

4. Crear un programa de mantenimiento: elabore un programa de mantenimiento que establezca la frecuencia y el calendario de las tareas de mantenimiento. Al elaborar este calendario, tenga en cuenta el carácter crítico de los equipos o sistemas, las necesidades operativas y los recursos disponibles.

5. Establecer procedimientos de mantenimiento: Construya procedimientos de mantenimiento claros y completos con instrucciones paso a paso para realizar tareas de mantenimiento. Estos procedimientos deben estandarizarse y comunicarse al equipo de mantenimiento para una ejecución sistemática.

6. Asignar recursos: determine los recursos necesarios para implementar el plan de mantenimiento, incluyendo personal, herramientas, equipos, materiales y presupuesto.

7. Documentación y presentación de informes: Establezca un sistema para documentar todas las actividades de mantenimiento, incluidas las órdenes de trabajo, inspecciones, reparaciones y otra información relevante.

8. Monitorear y mejorar continuamente: revise y actualice periódicamente el plan en función de la retroalimentación, las métricas de rendimiento y los requisitos cambiantes. Identifique áreas de mejora e implemente acciones correctivas para mejorar la eficacia y eficiencia del programa de mantenimiento.

El mantenimiento de las instalaciones puede presentar varios desafíos para los gerentes de instalaciones:

El mantenimiento de las instalaciones evoluciona constantemente con nuevas tendencias y prácticas, que incluyen:

Hay un uso cada vez mayor de sistemas computarizados de gestión de mantenimiento (CMMS) y software de gestión de las instalaciones asistido por computadora (CAFM). Estas soluciones de software de mantenimiento de instalaciones tienen capacidades avanzadas, como la automatización, para agilizar la planeación, la programación, el seguimiento de activos y la elaboración de informes de mantenimiento.

Las organizaciones están empleando datos de dispositivos, sensores y otras fuentes de Internet de las cosas (IoT) para predecir e identificar posibles necesidades de mantenimiento en función de la condición y el rendimiento reales de los activos.

Las organizaciones están adoptando estándares de construcción ecológica, medidas de eficiencia energética como iluminación LED, sistemas inteligentes de climatización y fuentes de energía renovables. También se están centrando en la reducción de residuos y el reciclaje.

Muchas organizaciones subcontratan la administración y los servicios de mantenimiento de las instalaciones a proveedores especializados para obtener experiencia, encontrar ahorros de costos y mejorar la calidad del servicio.

Las organizaciones confían en los datos para rastrear y analizar el rendimiento de los activos, las actividades de mantenimiento, la rentabilidad y otras métricas para tomar decisiones informadas, optimizar las estrategias de mantenimiento y mejorar continuamente las prácticas de mantenimiento de las instalaciones.

Las herramientas y técnicas emergentes de gestión de la fuerza laboral, como aplicaciones móviles, comunicación en tiempo real y programas de capacitación, pueden ayudar a agilizar las operaciones y mejorar la productividad de la fuerza laboral.