ما المقصود بصيانة المرفق؟

يقوم فنيو صيانة المرفق بتنفيذ مجموعة كبيرة من المهام، بما في ذلك تنسيق الحدائق، والإصلاح في حالات الطوارئ، ومكافحة الآفات، وصيانة الأسقف، وصيانة مواقف السيارات. وتحافظ على العديد من أجزاء المرفق المختلفة وأنظمة المباني به. وتشمل هذه الأنظمة الكهربائية؛ وأنظمة التدفئة والتهوية وتكييف الهواء (HVAC)؛ والسباكة؛ والأمن والحراسة.

على الرغم من ارتباط صيانة المرفق بإدارة المرافق، إلا أنها تخصص فرعي مستقل. تتضمن إدارة المرافق التخطيط الاستراتيجي والتنسيق والإشراف على جميع جوانب عمليات تشغيل المرفق على مدار دورة حياته بالكامل. بينما تركز صيانة المرفق بشكل أضيق على المهام اليومية للحفاظ على المرفق وصيانته.

تعد صيانة المباني تخصصًا فرعيًا داخل صيانة المرفق الذي يستلزم صيانة المبنى نفسه. تعتبر الصيانة التي يتم إجراؤها على المباني السكنية، بما في ذلك المجمعات السكنية، من أعمال صيانة الممتلكات.

هناك العديد الفوائد المترتبة على صيانة المرفق. تضمن الصيانة الدورية للمرافق أن جميع الأصول الرأسمالية والأنظمة والبنية التحتية تعمل على النحو الأمثل. تساعد إدارة الأصول هذه على تقليل فترات التعطل والأعطال والانقطاعات، مما يؤدي إلى زيادة الإنتاجية وسلاسة العمليات. كما يمكن أن تؤدي أعمال الصيانة المناسبة إلى إطالة العمر الافتراضي للأصول، مما يؤخر الحاجة إلى عمليات الاستبدال أو التحديث المكلفة.

كما تؤدي صيانة المرفق دورًا حساسًا أيضًا في الحفاظ على سلامة شاغلي المرفق والزوار والعامة. غالبًا ما تخضع المرافق التجارية للوائح تنظيمية ومعايير مختلفة، مثل معايير الصحة والسلامة واللوائح البيئية وقوانين البناء. تهدف متطلبات إدارة السلامة والصحة المهنية الأمريكية (OSHA)، على سبيل المثال، إلى توفير بيئة عمل آمنة. تساعد صيانة المرفق الصحيحة على ضمان الامتثال لهذه اللوائح—مما يجنبك الغرامات والعقوبات والمسؤوليات القانونية.

وأخيراً، تستخدم العديد من المرافق كميات كبيرة من الطاقة للتدفئة والتبريد والإضاءة وغيرها من العمليات. ويمكن للصيانة الفعالة للمعدات المستهلكة للطاقة (مثل وحدات التدفئة والتهوية وتكييف الهواء) أن تقلل من هدر الطاقة وتخفض تكاليف مرفق الخدمات. كما يمكن لصيانة المرافق أن تدعم بشكل مباشر استراتيجيات الاستدامة الخاصة بالمؤسسة من خلال ترقيات كفاءة الطاقة وتدابير الحفاظ على المياه واستراتيجيات الحد من النفايات.

يشمل مخطط الصيانة الشاملة عادةً عدة أنواع من صيانة المرفق:

يتضمن هذا النوع من الصيانة مهام الصيانة الروتينية المجدولة التي يتم إجراؤها على فترات منتظمة لمنع حدوث مشكلات محتملة. تشمل مهام الصيانة الوقائية التنظيف والتشحيم والتعديلات واستبدال الأجزاء.

تتعامل الصيانة التصحيحية، والتي تُعرف أيضًا باسم صيانة إعادة التفعيل مع إصلاح أو استبدال المعدات أو الأنظمة التي توقفت أو تعطلت تمامًا. يتم بدء الصيانة التصحيحية كاستجابة لفشل أو عطل.

ويستخدم هذا النوع من الصيانة البيانات والتحليلات المتقدمة للتنبؤ بوقت احتمالية تعطل المعدات أو الأنظمة. يمكن أن تساعد الصيانة التنبؤية في منع حدوث أعطال غير متوقعة في المعدات وتحسين جداول وموارد الصيانة.

يجب أن تحافظ المرافق على الامتثال للوائح وقوانين ومعايير وسياسات السلامة المعمول بها، مثل شهادات السلامة من الحرائق. قد تشمل الصيانة المتعلقة بالامتثال عمليات التفتيش والاختبار والتوثيق والإبلاغ المنتظمة.

غالبًا ما يحتاج العاملون في صيانة المرفق إلى التدريب وصقل المهارات للبقاء على اطلاع على أحدث التقنيات واللوائح والاعتمادات وأفضل الممارسات بالمجال. على سبيل المثال، يمكن لعمال الصيانة الارتقاء بمهاراتهم من خلال الحصول على الشهادات التي تقدمها الجمعية الدولية لإدارة المرافق (IFMA).

تتضمن خطط صيانة المرفق بشكل عام عدة خطوات رئيسية لضمان صيانة المرفق بنجاح وتشغيله بكفاءة:

1. تقييم الظروف الحالية: إجراء تقييم شامل للمرافق الحالية لتحديد حالتها الحالية. قد تتكون هذه العملية من عمليات تفتيش وتدقيق للنظم والمعدات والبنية التحتية.

2. تحديد أهداف الصيانة: وضع أهداف واضحة وقابلة للقياس تتماشى مع الأهداف العامة للمؤسسة. وتشمل الأمثلة تحسين موثوقية المعدات وتقليل فترة التعطل وإطالة العمر الافتراضي للأصل وتعزيز السلامة وتحسين كفاءة الطاقة.

3. تطوير إستراتيجية الصيانة: تطوير النهج والأساليب والموارد اللازمة لتنفيذ الصيانة الفعالة. يمكن أن تتضمن هذه الإستراتيجية خطط الصيانة الوقائية والصيانة التصحيحية والصيانة التنبؤية، بالإضافة إلى تخصيص الموارد وجدولة وتحديد أولويات مهام الصيانة.

4. إنشاء جدول الصيانة: إنشاء جدول زمني للصيانة يحدد معدل تكرار وتوقيت مهام الصيانة. عند وضع هذا الجدول الزمني، ضع في اعتبارك مدى أهمية المعدات أو النظم والاحتياجات التشغيلية والموارد المتاحة.

5. تحديد إجراءات الصيانة: إنشاء إجراءات واضحة وشاملة للصيانة مع تعليمات خطوة بخطوة لأداء مهام الصيانة. يجب توحيد هذه الإجراءات وتعميمها على فريق الصيانة من أجل الحصول على تنفيذ متسق.

6. تخصيص الموارد: تحديد الموارد اللازمة لتنفيذ خطة الصيانة، بما في ذلك الأفراد والأدوات والمعدات والمواد والميزانية.

7. التوثيق وإعداد التقارير: إنشاء نظام لتوثيق جميع أنشطة الصيانة، بما في ذلك أوامر العمل وعمليات الفحص والإصلاحات وغيرها من المعلومات ذات الصلة.

8. المراقبة والتحسين المستمر: تقييم الخطة وتحديثها بانتظام استنادًا إلى الملاحظات والتقييمات والمتطلبات المتغيرة. تحديد مجالات التحسين وتنفيذ الإجراءات التصحيحية لتعزيز فعالية وكفاءة برنامج الصيانة.

يمكن أن تمثل صيانة المرفق تحديات مختلفة لمديري المرفق:

تتطور عملية صيانة المرفق باستمرار بوجود الاتجاهات والممارسات الجديدة، بما في ذلك:

هناك استخدام متزايد لأنظمة إدارة الصيانة المحوسبة (CMMS) وبرامج إدارة المرافق بمساعدة الكمبيوتر (CAFM). تتميز حلول برامج صيانة المرافق هذه بالقدرات المتقدمة مثل الأتمتة لتبسيط تخطيط الصيانة والجدولة وتتبع الأصل وإعداد التقارير.

تستخدم المؤسسات البيانات التي يتم تسجيلها من أجهزة إنترنت الأشياء (IOT) وأجهزة الاستشعار وغيرها من المصادر للتنبؤ وتحديد احتياجات الصيانة المحتملة بناءً على الحالة الفعلية للأصول ومستوى أدائها.

تتبنى المؤسسات معايير المباني الخضراء والتدابير الموفرة للطاقة مثل إضاءة LED وأنظمة التدفئة والتهوية وتكييف الهواء الذكية ومصادر الطاقة المتجددة. كما تركز على الحد من النفايات وإعادة التدوير.

تقوم العديد من المؤسسات بالاستعانة بمصادر خارجية لإدارة وتقديم خدمات الصيانة متمثلة في مقدمي الخدمات المتخصصين وذلك للاستفادة من خبراتهم وتحقيق وفورات في التكاليف وتحسين جودة الخدمة.

تعتمد المؤسسات على البيانات لتتبع وتحليل أداء الأصول وأنشطة الصيانة والتوفير في التكلفة وغيرها من المقاييس لاتخاذ قرارات مستنيرة وتحسين إستراتيجيات الصيانة والتحسين المستمر لممارسات صيانة المرفق.

يمكن أن تساعد أدوات وتقنيات إدارة القوى العاملة الناشئة، بما في ذلك تطبيقات الأجهزة المحمولة والاتصال في الوقت الفعلي وبرامج التدريب، في تبسيط العمليات وتعزيز إنتاجية القوى العاملة.