全球房地产可持续发展基准 (GRESB)

对于关注不地产与基础设施可持续发展的人士，您可能接触过“GRESB”这一术语并希望深入了解其具体含义。本文将详解 GRESB 的核心知识体系，并阐明其报告体系为何成为推动不地产行业可持续发展的重要工具。

GRESB 是一个制定国际公认基准评估体系的专业组织，致力于追踪商业不地产与基础设施领域的环境、社会及治理 (ESG) 绩效表现。

GRESB 评估参与方需提交资产层面的 ESG 指标数据。作为回报，参与者将获得详尽的商业智能分析报告，其中包含与同业机构的比较绩效数据，以及可提升可持续发展表现并优化投资者沟通实效的改进措施建议。投资者则借助 GRESB 行业基准工具与分析体系，评估其投资组合的 ESG 绩效表现，加强与资产管理方的沟通协作，并满足日益严格的 ESG 信息披露监管要求。

该组织于 2009 年成立时，GRESB 是“全球不动产可持续发展基准”的缩写。但在 2015 年，组织将关注范围从可持续不地产扩展到基础设施领域，涵盖公路、铁路、电力配送与通信系统等资产的 ESG 表现。为体现更广泛的业务范畴，GRESB 将缩写词正式确立为机构名称，不再使用全称缩写形式。

2021 年，超过 1,200 家不动产公司、不动产投资信托 (REIT) 和基金参与了这一不动产基准，逾 120 家投资者通过 GRESB 数据追踪投资动态，并做出有关其投资组合 ESG 决策。2021 年，GRESB 覆盖的资产总值已突破 5.3 万亿美元。

商业不动产投资者日益依赖 ESG 数据作为新投资项目的评估依据。对于不动产公司或基础设施运营商，GRESB 评分体系为展示资产质量提供了重要平台。因此，熟悉 GRESB排名机制与评估流程符合您的核心利益。

GRESB 每年都会向不动产运营商发放标准化调查问卷。通过这些调查问卷，他们收集有关建筑管理、运营绩效、气候风险及利益相关方参与等方面的数据，并经过多阶段验证流程确保数据可靠性。GRESB 据此建立行业基准体系，对外发布并广泛传播。

GRESB 评估有两项互补类型：基金评估和资产评估。这两类评估分别面向基础设施基金与投资组合公司设计。评估内容涵盖投资者关注的不地产 ESG 绩效核心维度。它们符合联合国负责任投资原则 (PRI)、全球报告倡议组织 (GRI) 及《巴黎气候协定》等国际公认的可持续发展报告标准。

评估基于管理、绩效与发展三大维度的 ESG 指标体系。管理维度考察领导力与战略规划、政策体系、风险管理及利益相关方参与机制。绩效维度通过资产层级数据衡量实体 ESG 表现，发展维度关注建筑设计、施工改造环节，以及运营方在过程中应对 ESG 问题的具体举措。

在调查中，参与者需要报告资产层面的能源消耗、温室气体排放、废弃物处理、 水资源使用及建筑认证数据。指标主题涵盖数据基础设施、社会基础设施、交通运输、环境服务、网络公用事业及可再生能源发电等领域。所有提交的资产级数据均严格保密，仅用于验证整体投资组合报告。

GRESB 提供详尽的指南文件，阐释各项指标的设立意图、答复要求、评分细则及术语定义。参与者还可付费选择“答复审核”服务，包括专业团队对提交内容的详细审查，以及验证团队提供的一小时电话会议，专门讨论存疑事项。

基于收集的数据，GRESB 每年发布四大 ESG 行业基准：不地产基准、不地产开发基准、基础设施基金基准与基础设施资产基准。最新推出的开发基准使参与方能更准确把握开发项目的 ESG 绩效表现。所有评估参与者均会获得相对于相关基准的标准化评分。

不动产运营商将收到包含 GRESB 评级与 GRESB 得分的综合绩效报告，并可选购完整版基准分析报告。该报告提供资产与指标层级的深度 ESG 绩效分析，以及基于同区位、同业态、同投资类型对标群体的比较情报。

GRESB 还向公司提供改善其 ESG 评级的行动建议，并鼓励公司、资产管理方与投资者之间开展 ESG 专题对话。除提供与资产管理方的对接平台外，投资者还可全面获取其投资组合内所有资产的 ESG 数据和披露文件。通过 GRESB 构建的统一 ESG 评估框架，投资者能够系统性地评估并比较不同不动产资产的综合绩效表现。

GRESB 不动产评估体系要求参与者报告资产层面的 ESG 明细数据。为满足 GRESB 评估体系中绩效指标模块的申报要求，公司必须整合多方数据，包括利益相关方参与度、绿色建筑认证信息以及自动化资产分类等关键要素。

与 GRESB 标准相兼容的可持续发展数据管理报告系统 （例如 Envizi），可协助公司有效提取、整合并管理 GRESB 资产级数据表格所必需的能源消耗、温室气体排放、废弃物处理及水资源使用等核心数据。

2021 年 GRESB 推行全新估算方法论后，众多组织难以确认所申报数据是否符合日趋严格的报告要求。为了支持组织应对此项变革，Envizi 于 2022 年推出创新功能模块，专门依据《GRESB 2022 不动产参考指南》设立的估算规范进行数据质量评估。系统同步更新资产数据采集项，全面涵盖建筑认证记录、能效提升措施及报告特征属性等动态信息。

建立能够持续适应 GRESB 披露要求演进的精准 ESG 报告系统，可显著提升 GRESB 评估申报流程的效率和便捷性。

GRESB 是一个为商业不动产和基础设施提供 ESG 评估及可持续发展基准的组织。该组织获得全球广泛认可，并由投资者需求直接驱动。

GRESB 的正式名称是全球不地产可持续发展基准（即英文“Global Real Estate Sustainability Benchmark”的首字母缩写词）。但这一定义仅适用于 2009 年该组织创立初期专注于不动产领域的阶段。随着业务版图扩展至基础设施领域，GRESB 已不再作为缩写词使用，而是正式成为组织名称。

GRESB 评估为世界各地的基础设施和不动产公司收集可持续发展最佳实践的数据。运营商通过安全的在线门户提交数据，回答与建筑管理、绩效指标及其资产能源消耗等维度相关的问题。GRESB 随后验证这些数据，并向运营商提供一个相对于行业同行的基准定位评分。

GRESB 的不动产评估周期为每年 4 月 1 日至 7 月 1 日。这是一个固定周期，在此日期之外不接受任何申报材料。初步评估结果于 9 月 1 日向参与者公布，随后开启为期一个月的结果审核期，在此期间参与者可以向 GRESB 提交审核请求。最终结果将于 10 月 1 日正式发布。

GRESB 绿色星级认证是一项荣誉，授予在管理、绩效与发展三大核心维度均获得超过 50% 的评估分值的不动产公司。绿色星级认证仅适用于不动产领域参与者，不包含基础设施类别，完全依据绝对绩效表现进行评定。

2021 年 11 月，GRESB 宣布 成立 GRESB 基金会 （ibm.com 外部链接）——作为独立持有并管理 GRESB 标准的非营利性组织。新治理架构包含标准委员会、专家资源组及专项工作组，旨在支持现有市场与新兴领域的持续拓展。