グローバル不動産サステナビリティー・ベンチマーク（GRESB）

持続可能な不動産とインフラストラクチャーに関心を持つ人は、「GRESB」という言葉を耳にして、「GRESBとは具体的には何なのか」と疑問に思っている方もいるでしょう。この記事では、GRESBについて知っておくべき重要な事項と、不動産の持続可能な未来に向けて取り組む上でGRESBのレポートが重要なツールである理由について説明します。

GRESB は、商業用不動産およびインフラストラクチャの環境、社会、ガバナンス (ESG) についての性能を追跡するための国際的に認められたベンチマークを作成する組織です。

GRESBアセスメントの参加者は、ESG指標に関連する資産レベルのデータを送信します。その代わりに、同業他社と比較した業績に関する詳細なビジネス・インテリジェンスや、サステナビリティーの性能を向上させ、投資家とのコミュニケーションを改善するために実行できる推奨アクションを受け取ることができます。投資家は、GRESBの業界ベンチマークと分析ツールを使用して、ポートフォリオのESGの性能を評価し、不動産管理会社と連携して、要求が厳しくなっているESG報告義務を満たすことができます。

組織が2009年に創設されたとき、GRESBは「グローバル不動産サステナビリティー・ベンチマーク」の頭文字として使われていました。しかし、2015年、組織は持続可能な不動産だけでなく、道路、鉄道、配電、通信システムなどのインフラストラクチャーのESGパフォーマンスにも関心を拡大しました。新しく、より広範な関心を反映するために、GRESBはこの言葉を名前として採用し、頭字語としては使用しなくなりました。

2021年には、1,200社以上の不動産会社、不動産投資信託（REIT）およびファンドが不動産ベンチマークに参加し、120社を超える投資家がGRESBデータを利用して投資についての情報を入手し、ポートフォリオのESGに関連する意思決定を行いました。2021年にGRESBが対象とする資産の価値は5兆3,000億米ドルを超えました。

商業用不動産の投資家は、新たな投資を評価するためにESGデータを求める傾向が強まっています。不動産会社やインフラ運用会社の場合、GRESBスコアリングは資産の質を示す機会を提供します。したがって、GRESBのランキングとアセスメントに精通することが最大のメリットとなります。

GRESBは毎年、不動産事業者に調査を実施しています。この調査を通じて、建物管理、性能、気候リスク、利害関係者の関与に関するデータを収集し、多段階のプロセスを通じてこのデータを検証します。GRESBはこれを使用して業種ベンチマークを作成し、外部に公開して広く配布されます。

GRESBアセスメントには、ファンドアセスメントと資産アセスメントの2つの補完的なアセスメントがあります。これらはそれぞれ、インフラストラクチャー・ファンドとポートフォリオ企業が実施します。どちらのアセスメントも、投資家が考慮する不動産のESGパフォーマンスの主要な側面に対応しています。これらは、国連責任投資原則 (PRI)、グローバル・レポーティング・イニシアティブ (GRI)、パリ気候協定など、国際的に認められたサステナビリティー報告基準に準拠しています。

この評価は、管理、パフォーマンス、開発の各要素にわたる一連のESG指標に基づいています。管理コンポーネントでは、リーダーシップとストラテジー、ポリシー、リスク管理、利害関係者の関与が対象となります。パフォーマンス・コンポーネントは、資産レベルのデータから事業体のESGパフォーマンスを測定します。開発コンポーネントは、建物の設計、建設、改修と、これらのプロセス中にESGの懸念に対処するための事業者の取り組みに関係しています。

調査では、参加者は資産レベルでのエネルギー、温室効果ガス、廃棄物、水、およびビル認証について報告するよう求められます。指標トピックには、データおよび社会インフラストラクチャー、輸送、環境サービス、ネットワークユーティリティー、再生可能電力の発電などが含まれます。提出されたすべての資産レベルのデータは機密情報であり、より広範なポートフォリオ・レポートを検証するためにのみ使用されます。

各指標の目的、応答要件、スコアリング情報、使用される用語を説明するガイドラインが用意されています。GRESBは追加料金なしで、送信後のオプションの応答チェックも提供しています。これには、応答の詳細なレビューと、検証チームからの1時間の電話で質問や懸念事項について話し合うことが含まれます。

GRESBは、収集されたデータに基づいて、毎年、不動産ベンチマーク、不動産開発ベンチマーク、インフラストラクチャー・ファンド・ベンチマーク、インフラストラクチャ資産ベンチマークという４つのESG業界ベンチマークを作成しています。最近の開発ベンチマークの導入により、開発プロジェクトや活動を抱える参加者は、ESGの性能をより深く理解できるようになりました。アセスメントの参加者は全員、関連するベンチマークに照らしてスコア付けされます。

不動産運営会社は、GRESB格付けやGRESBスコアなど、業績に関する総合的なスコアを受け取ることができ、ベンチマーク・レポート全体を購入するオプションもあります。この中で、現在のESGパフォーマンスに関する詳細な資産および指標レベルの分析と、同業他社（自分と似た拠点、セクター、投資タイプのオペレーター）と比較してどのような性能を発揮しているかについてのインテリジェンスを得ることができます。

また、GRESBは企業にESG地位を向上させるための行動提案を提供し、企業とマネージャー、投資家間のESGに関する対話を奨励しています。不動産マネージャーと連携するためのプラットフォームに加え、投資家は投資ポートフォリオ全体のESGデータと開示文書にアクセスできます。GRESBが提供する単一のESGフレームワークを使用して、不動産資産の性能を評価および比較できます。

GRESB不動産アセスメントでは、参加者に資産レベルでのESGデータを報告することが求められています。GRESBアセスメントのパフォーマンスコンポーネントに対応するために、企業は利害関係者の関与、グリーン・ビルディング認証、自動資産分類などの資産レベルのデータをまとめる必要があります。

Envizi など、GRESB に準拠した持続可能性データ管理および報告システムは、企業が GRESB 資産レベル データ スプレッドシートに必要なエネルギー、排出量、廃棄物、水に関するデータを抽出、コンパイル、管理するのに役立ちます。

2021年、GRESBは新しい推定方法を導入しましたが、多くの組織は、報告するデータが厳格な新しい報告要件を満たしているかどうかを判断するのが困難でした。この変更を通じて組織をサポートするために、Enviziは、「GRESB 2022不動産リファレンスガイド」に記載されている推定方法に従ってデータ品質を評価するのに役立つ新機能を2022年にリリースしました。建築認証、効率性指標、レポート特性などの最新の資産データを把握するために、更新された質問も利用できるようになりました。

GRESB報告要件に対するこれらの変更に対応した正確なESG報告システムを導入することで、GRESB評価の提出プロセスを大幅に加速し、簡素化することができます。

GRESBは、商業用不動産およびインフラストラクチャーのESG評価とサステナビリティーのベンチマークを提供する組織です。それらは世界的に認知され、投資家によって推進されています。

正式には、GRESBはグローバル不動産サステナビリティー・ベンチマーク（Global Real Estate Sustainability Benchmark）の略です。ただし、これは同組織が2009年に創設した際に適用され、主に不動産に焦点を当てていました。GRESBが進化してインフラストラクチャーに分岐するにつれて、GRESBは頭文字の内容から離れ、現在では単に会社の名前となっています。

GRESBアセスメントは、世界中のインフラストラクチャーや不動産会社のサステナビリティーのベスト・プラクティスに関するデータを収集します。オペレーターは安全なオンライン・ポータルを通じてデータを送信し、ビル管理、性能、資産のエネルギー使用量に関する質問に答えます。GRESBはその後このデータを検証し、業種・業務の同業他社と比較した自社の立ち位置のベンチマークスコアをオペレーターに提供します。

GRESBの不動産アセスメントサイクルは、毎年4月1日から7月1日まで続きます。これは固定サイクルであり、その日付以外ではアセスメントの提出は受け入れられません。予備結果は9月1日に参加者に提供され、その後1カ月間のレビュー期間があり、その期間中に参加者はGRESBにレビューを送信できます。結果は10月1日に発表されます。

GRESBグリーンスターは、管理、パフォーマンス、開発の3つのカテゴリーで関連する評価基準において50％以上のスコアを達成した不動産会社に与えられる賞です。グリーン・スターは、インフラストラクチャーではなく不動産会社の参加者のみが利用でき、絶対パフォーマンスに基づいています。

2021 年 11 月、GRESB は、GRESB 基準を独立して所有および管理する非営利団体であるGRESB Foundationの設立 (リンク先は ibm.com 外部にあります) を発表しました。新しいガバナンス構造には、既存市場と新興市場の成長をサポートする標準委員会、専門家参考情報・グループ、作業グループが含まれています。