Come le tecnologie della sostenibilità aiutano a migliorare la gestione degli immobili
IBM Global Real Estate utilizza IBM Sustainability Software per supportare con i report le decisioni operative quotidiane, per una gestione degli immobili più sostenibile
Richiedi la tua prova gratuita
Gruppo di persone durante una riunione in ufficio

IBM Global Real Estate (GRE) ha vinto lo Sheila Sheridan International Facilities Management Award (IFMA)¹ e l'Institute of Directors Golden Peacock Award² per le sue iniziative orientate alla sostenibilità nel settembre 2022, pochi mesi dopo aver ottenuto un Gold Accreditation come Green Lease Leader³ 2022: sono state ulteriori pietre miliari nella lunga storia dell'attenzione verso l'ambiente di IBM. In senso più ampio, questi premi hanno dimostrato come IBM sia rimasta fedele ai valori che l'allora amministratore delegato Thomas J. Watson Jr. ha inserito nel suo DNA quasi 60 anni fa: "Essere in prima linea tra le aziende che lavorano per rendere il nostro mondo un posto migliore".

Con oltre 4,5 milioni di metri quadrati di superficie in gestione, in circa 800 sedi in 100 paesi, IBM è consapevole che una gestione immobiliare responsabile può ridurre il suo impatto ambientale.

IBM continua i suoi oltre cinquant'anni di impegno e programmi per la gestione ambientale responsabile, dalla riduzione delle emissioni di gas serra (GHG) al riciclo di rifiuti non pericolosi, al monitoraggio delle sue prestazioni e alla rendicontazione certificata dei risultati. Molti di questi programmi intersecano le operazioni immobiliari di IBM: fornire costantemente le prestazioni desiderate è impegnativo, data la varietà del portafoglio immobiliare. Distribuito su più di 100 paesi, questo portafoglio comprende uffici, laboratori di ricerca, siti di produzione e distribuzione e data center, alcuni situati in campus di proprietà, altri in ambienti multi-tenant.

Impegnata a raggiungere il miglioramento continuo dell'efficienza operativa e delle prestazioni ambientali, IBM Global Real Estate sta attuando una trasformazione di vasta portata su molti aspetti della gestione immobiliare e patrimoniale di IBM, grazie all'ampia disponibilità della sua tecnologia. Global Real Estate utilizza questa tecnologia per monitorare e segnalare i parametri operativi in modo tempestivo e accurato, e utilizza le informazioni che genera per favorire un processo decisionale efficiente, sia dal punto di vista aziendale che ambientale.

¹ Sheila Sheridan International Facilities Management Award (IFMA)
  (link esterno a ibm.com)
² Institute of Directors Golden Peacock Award (link esterno a ibm.com)
³ Gold Accreditation come 2022 Green Lease Leader (link esterno a ibm.com)

Inoltre, IBM Global Real Estate riscontra i benefici della condivisione del suo percorso di trasformazione e apprendimento con i clienti, attuali e futuri, che perseguono obiettivi di sostenibilità. I clienti sono alla ricerca di soluzioni mature ed efficaci che possano abbreviare il loro percorso verso operazioni e processi più sostenibili, contribuendo al tempo stesso a migliorare l’efficienza e le prestazioni aziendali. In questo senso, IBM, utilizzando la propria tecnologia, è il "cliente zero" ed è impaziente di raccontare la sua storia.

Agire in base ai valori è qualcosa di cui Jane Muir-Sands ha buona esperienza. Quando è entrata in IBM come Vice President Global Real Estate and Operations nel 2020, fare la differenza era uno dei suoi principali obiettivi. "Identifico il mio scopo personale e professionale nella creazione di un futuro più sostenibile per i miei figli e per le generazioni a venire", afferma Muir-Sands. "Considero IBM come un'azienda unica nel campo della sostenibilità, dove si può essere veri catalizzatori per la soluzione di un problema grave, aiutando il mondo a lavorare meglio. Sono molto orgogliosa di lavorare per IBM".

Le linee generali delle più recenti iniziative legate all'energia di IBM Global Real Estate hanno cominciato a prendere forma pochi giorni dopo il suo arrivo, dal primo incontro con il General Manager of Sustainability Software di IBM, Kareem Yusuf. Per Muir-Sands, il concetto chiave di queste discussioni è stata l'opportunità di estendere le capacità delle piattaforme IT fondamentali di GRE: la soluzione IBM® TRIRIGA per la gestione delle strutture e la soluzione IBM® Maximo per la gestione degli asset. "È emersa chiaramente la necessità di rendere gli utenti degli strumenti informatici più consapevoli dell'impatto delle loro decisioni sulla sostenibilità e sull'ambiente", spiega. "E, cosa altrettanto importante, di inserirli nel tessuto delle nostre decisioni quotidiane in materia di immobili, strutture e gestione degli asset".

Riduzione dei costi


Riduzione dei costi del software di reporting energetico del 30% grazie alla sostituzione di più strumenti con un'unica piattaforma automatizzata    

Monitoraggio esteso


Tiene traccia dei dati operativi in 800 sedi in 100 paesi

Considero IBM come un'azienda unica nel campo della sostenibilità, dove si può essere veri catalizzatori per la soluzione di un problema grave, aiutando il mondo a lavorare meglio Jane Muir-Sands Vice President Global Real Estate and Operations IBM
L'innovazione crea nuovi percorsi per l'ottimizzazione degli immobili

Quaranta per cento⁴. È all'incirca la quota di emissioni annuali di anidride carbonica che si stima provengano dagli edifici a livello globale, ed è il motivo per cui IBM GRE svolge un ruolo chiave nel raggiungimento degli obiettivi ambientali dell'azienda. Ad alto livello, la missione di GRE è quella di fornire il giusto mix di edifici e strutture che consentano l'esperienza migliore e più produttiva per i dipendenti IBM in tutto il mondo, sia che lavorino in uffici, siti di produzione, data center o altri tipi di ambienti. Si tratta di gestire gli spazi.

Per GRE, compiere questa missione comporta un numero impressionante di decisioni, che si estendono dalla configurazione delle sale e dai termini di leasing, fino alla pianificazione dei progetti di investimento e alla manutenzione delle strutture. Per aiutare a ottimizzare queste decisioni, GRE sta attingendo a un numero in rapida crescita di sensori IoT, da quelli montati a parete a quelli integrati nelle apparecchiature, per acquisire grandi quantità di dati in tempo reale. Emblematica dell'innovazione in questo settore è l'applicazione di sofisticati modelli di IA, per "spremere" maggiori informazioni dai sensori esistenti. Ad esempio, quei sensori di presenza sulle pareti della sala conferenze? Un tempo utilizzati per accendere e spegnere le luci, ora segnalano la disponibilità delle sale in tempo reale, aiutando GRE a prevedere i requisiti di spazio nelle diverse strutture.

⁴ Fonte: architecture2030.org (link esterno a ibm.com)

Facendo un bilancio, il team per le soluzioni di sostenibilità di GRE si è reso conto che i numerosi vantaggi offerti da TRIRIGA e Maximo di IBM alle sue operazioni potevano essere ulteriormente incrementati standardizzando, integrando e centralizzando queste piattaforme. Ciò si è concretizzato in modo particolare nella reportistica dei dati operativi, che alimenta le metriche utilizzate dall'azienda per monitorare i progressi rispetto ai suoi obiettivi e per supportare la divulgazione ambientale dell'azienda. Insieme, questi cambiamenti hanno comportato obblighi di rendicontazioni più dettagliate e anche più frequenti.

Determinato ad affrontare queste sfide, il team GRE ha iniziato a lavorare con gli esperti di processo di IBM® Consulting per delineare un piano. Lo scenario ideale prevedeva di estrarre e acquisire automaticamente e in tempo reale i dati delle operazioni dalle sorgenti da cui venivano generati, ovvero da TRIRIGA e Maximo, per poi archiviarli in un repository a livello aziendale.Ma il team si è presto reso conto che le difficoltà pratiche per raggiungere questo risultato erano significative. Innanzitutto, GRE si affidava a un gran numero di strumenti diversi, anche di terze parti, per estrarre, elaborare e rendicontare i dati operativi. Inoltre, le personalizzazioni create nelle implementazioni di TRIRIGA e Maximo avevano reso proibitivi gli aggiornamenti delle versioni, rendendo quindi l’automazione del reporting molto più impegnativa.

Come conseguenza ancora più grave, le implementazioni decentralizzate e a bassa integrazione di GRE determinavano incoerenze nei dati stessi. Alla base dei sistemi di gestione degli asset e delle strutture ci sono convenzioni di denominazione note come gerarchie di dati, che definiscono sia le posizioni, ad esempio una sala conferenze su un determinato piano di un determinato edificio, sia le classi di asset. Utilizzando come esempio il reporting dei dati energetici, osserva Muir-Sands, le gerarchie di dati incoerenti tra le diverse parti dell'azienda possono rendere il reporting consolidato molto più complicato e dispendioso in termini di tempo. "Abbiamo imparato che, quando si tratta di fare un resoconto tempestivo e accurato", spiega, "avere una base dati coerente, una 'singola fonte affidabile' per tutte le strutture e gli asset, può davvero semplificare e velocizzare le cose".

Quando si tratta di fare un resoconto tempestivo e accurato, avere una base dati coerente, una 'singola fonte affidabile' per tutte le strutture e gli asset, può davvero semplificare e velocizzare le cose. Jane Muir-Sands Vice President Global Real Estate and Operations IBM
Preparare il terreno per il reporting automatizzato

Tale riconoscimento ha portato a due importanti sviluppi che hanno contribuito a creare questa base. Il primo, afferma Sal Rosato, Technology Transformation Manager e membro chiave del team di sostenibilità GRE, è stata la stretta collaborazione con IBM Chief Data Office. "Nell'ambito della nostra trasformazione, abbiamo lavorato con l'ufficio per sviluppare un nuovo programma di governance dei dati allineato con gli standard IBM per i dati aziendali, evidenziandone la proprietà", spiega Rosato. "Prima di inserire un eventuale elemento dei dati immobiliari nel nostro dizionario dei dati, è necessario che gli steward dei dati del dominio lo definiscano e lo approvino, inoltre non è possibile modificarlo senza la revisione e l’approvazione di tutti gli steward dei dati ".

Il secondo grande passo è stato la decisione di GRE di utilizzare il software per l'energia e la sostenibilità di Envizi (ora un'azienda IBM) per consolidare i dati che supportano il reporting sulla sostenibilità, compresi gli elementi chiave di TRIRIGA e Maximo, in un unico e verificabile system of record. Dopo aver valutato sul mercato circa 35 soluzioni di reporting sulla sostenibilità, Muir-Sands e il suo team hanno scelto la soluzione Envizi sulla base delle sue funzionalità di automazione, la sua facilità di integrazione con i sistemi fondamentali come TRIRIGA e Maximo e la sua capacità di fornire preziosi report basati su dashboard. "In termini di raccolta, consolidamento e reporting dei dati dei nostri sistemi", afferma Muir-Sands, "abbiamo valutato la sua combinazione di flessibilità e automazione come una soluzione efficace". La successiva decisione di IBM di acquisire la società con sede in Australia, la cui offerta è ora nota come IBM Envizi ESG Suite, è una forte attestazione di fiducia nelle sue capacità.

Sebbene misurare e rendicontare gli impatti delle operazioni rappresenti una parte importante della trasformazione dei processi di GRE, l'altro lato della storia, vale a dire il modo in cui GRE sta incorporando le informazioni nelle decisioni operative quotidiane, è altrettanto interessante. Esiste una famosa citazione, comunemente associata al guru del management Peter Drucker: "Non puoi gestire ciò che non puoi misurare". Nel contesto dell’impatto delle operazioni sull’ambiente, il "ciò" include i consumi di energia e acqua, le emissioni di gas serra e la produzione di rifiuti. La chiave per passare dalla misurazione alla gestione è la progettazione del processo.

A tal fine, il team GRE ha collaborato con gli specialisti di IBM Consulting, con i fornitori di servizi di gestione delle strutture e con il team IBM Sustainability Software in una serie di workshop intensivi di design thinking. Attraverso questi workshop sono stati identificati oltre 450 casi d'uso incentrati sulla gestione delle strutture, l'ottimizzazione del portafoglio, l'esperienza e la sostenibilità sul posto di lavoro. Utilizzando la soluzione IBM Blueworks Live, i team hanno riprogettato i processi aziendali GRE per allinearli alle funzionalità standard di TRIRIGA, Maximo e Envizi.

In qualità di CTO di Asset Management Solutions, con responsabilità tecnica per le piattaforme Maximo e TRIRIGA, Eric Libow, membro del team GRE, ha svolto un ruolo fondamentale in questo sforzo. Considera l'approccio pratico e basato sui valori dei workshop come una sorta di modello che consente ai clienti IBM di perseguire i loro obiettivi di sostenibilità. "I nostri clienti non cercano una tecnologia 'interessante', cercano di ottenere risultati concreti", spiega Libow. "Quello che stiamo facendo fornisce loro un quadro realistico, utilizzando dati reali, per mostrare il ritorno dei loro investimenti orientati alla sostenibilità".

Il GRE tiene traccia di circa 188.000 asset a livello globale, quindi i casi d'uso della tecnologia, compresi quelli che riguardano la sostenibilità, sono numerosi e vari. Ma sono i data center che illustrano nel modo più dettagliato il potenziale dell’ottimizzazione incentrata sulla sostenibilità, dato che il loro consumo energetico (per il calcolo e il raffreddamento) li rende un’opportunità particolarmente interessante. Prendiamo in considerazione la manutenzione: utilizzando Maximo Monitor, GRE analizza i dati dei sensori per passare da una pianificazione basata sul tempo, ad esempio la sostituzione della cinghia della pompa del refrigerante ogni sei mesi, a una pianificazione basata sulle condizioni, attivata dal tempo di funzionamento effettivo o dall'eccesso di calore o vibrazioni.

 

I nostri clienti non cercano una tecnologia 'interessante', cercano di ottenere risultati concreti. Quello che stiamo facendo fornisce loro un quadro realistico, utilizzando dati reali, per mostrare il ritorno dei loro investimenti orientati alla sostenibilità. Eric Libow Distinguished Engineer, CTO Asset Management Solutions - IBM Sustainability Software IBM
La trasparenza dei dati porta la sostenibilità nel processo decisionale

Come sottolinea Libow, i vantaggi in termini di sostenibilità della manutenzione basata sulle condizioni vanno in due direzioni. "Consentendo ai tecnici di evitare riparazioni non necessarie, si evitano le emissioni incidentali di carbonio che causano, come i viaggi e la spedizione dei componenti", spiega. "In alternativa, individuando e risolvendo i problemi prima che la manutenzione programmata li scopra (da un cuscinetto non lubrificato a una perdita di refrigerante), si eliminano i consumi energetici, gli sprechi e le emissioni supplementari che i componenti guasti non segnalati causerebbero. Questo è un ottimo esempio di come efficienza e sostenibilità siano intrecciate".

Eccone un altro. Se parliamo di pianificazione del capitale determinata dalla sostenibilità, la definizione delle priorità, ovvero sapere quali investimenti avranno l’impatto maggiore, è essenziale. Sfruttando le sue gerarchie di dati comuni, IBM sta lavorando per incorporare le valutazioni dello stato del sistema di Maximo direttamente nello strumento di pianificazione del capitale integrato di TRIRIGA. Questo significa che i pianificatori saranno in grado di utilizzare informazioni in tempo reale basate su dashboard per allocare i fondi sugli investimenti giusti. Ed esemplifica la capacità di "gestione strumentale", da cruscotti strategici e rapporti analitici invece che da fogli di calcolo, che è al centro della visione di GRE per il processo decisionale di gestione delle strutture e degli asset.

Perseguire più agilmente gli obiettivi di sostenibilità

Con i suoi recenti investimenti, IBM sta anche migliorando le capacità di reporting. Grazie alla forza dell'automazione e alla centralizzazione dei dati, i report interni di IBM sull'energia e l'ambiente, la cui compilazione durava mesi e consentiva solo rilasci annuali, saranno presto disponibili con cadenza trimestrale e, in ultima analisi, quasi in tempo reale. Inoltre, il fatto che IBM Envizi ESG Suite sostituisca i numerosi strumenti di terze parti concessi in licenza e utilizzati in tali attività, ha consentito una riduzione di circa il 30% dei costi del software di reporting energetico.

GRE si aspetta che le strutture monitorate in base alle condizioni e le pratiche di gestione della manutenzione portino riduzioni non solo delle emissioni e dei rifiuti, ma anche dei costi operativi. Uno dei motivi, afferma Libow, è la condivisione di queste pratiche ottimizzate per la sostenibilità, insieme alle informazioni e ai dati sottostanti, con la rete GRE di partner certificati per la manutenzione in tutto il mondo. "Più ampia è la portata delle nostre pratiche basate sui dati, maggiore sarà l’agilità che otterremo nel raggiungere i nostri obiettivi di riduzione delle emissioni di gas serra".

"Ci impegniamo a migliorare continuamente le nostre prestazioni operative e ambientali, continuando a sfruttare la tecnologia come strumento per raggiungere questo obiettivo", afferma Brody Wilson, Global Energy and Environmental Manager di GRE. "Sono anche entusiasta di condividere con i clienti le nostre esperienze di 'cliente zero' e, come il resto del nostro team, sono orgoglioso di aver avuto un ruolo in questo progetto".

Logo di IBM
Informazioni su IBM Global Real estate

Il team GRE supervisiona circa 800 sedi che coprono oltre 4,5 milioni di metri quadrati in 100 paesi. Con una presenza così ampia e globale, il gruppo GRE integra nuove funzionalità IA dal portafoglio IBM Sustainability Software per superare la sfida di creare un portafoglio che soddisfi le esigenze dei dipendenti, aiutando al contempo a controllare i costi e a fornire maggior valore alle attività.

Fai il passo successivo

Per saperne di più sulle soluzioni IBM presentate in questa storia, contatta il tuo rappresentante IBM o un business partner IBM.

Leggi il PDF Visualizza alti casi d'uso IBM Hursley
Promuovere l'innovazione riducendo al minimo l'impatto ambientale
Leggi il case study
Royal Melbourne Hospital
La gestione delle strutture sanitarie diventa digitale
Leggi il case study
Downer Group
La sostenibilità basata sulla scienza ha bisogno di rendiconti basati sulla realtà
Leggi il case study
Legale

© Copyright IBM Corporation 2023. IBM Corporation, IBM Consulting, New Orchard Road, Armonk, NY 10504

Prodotto negli Stati Uniti d'America. Marzo 2023.

IBM, il logo IBM, ibm.com, IBM Consulting, Maximo e TRIRIGA sono marchi di International Business Machines Corp., registrati in molte giurisdizioni del mondo. Altri nomi di prodotti e servizi potrebbero essere marchi registrati di IBM o di altre società. Un elenco aggiornato dei marchi registrati IBM è disponibile sul web in "Copyright and trademark information" all'indirizzo ibm.com/trademark.

Le informazioni contenute nel presente documento sono aggiornate alla data della prima pubblicazione e possono essere modificate da IBM senza preavviso. Non tutte le offerte sono disponibili in ogni Paese in cui opera IBM.

Tutti gli esempi citati relativi a clienti sono presentati per illustrare il modo in cui alcuni clienti hanno utilizzato i prodotti IBM e i risultati da essi eventualmente conseguiti. I costi effettivi relativi agli ambienti e le caratteristiche inerenti alle performance possono variare a seconda delle specifiche configurazioni e condizioni del cliente. In generale non è possibile fornire risultati attesi, poiché i risultati di ciascun cliente dipendono interamente dai sistemi e dai servizi ordinati. LE INFORMAZIONI FORNITE NEL PRESENTE DOCUMENTO SONO DA CONSIDERARSI “NELLO STATO IN CUI SI TROVANO”, SENZA GARANZIE, ESPLICITE O IMPLICITE, IVI INCLUSE GARANZIE DI COMMERCIABILITÀ, DI IDONEITÀ PER UN PARTICOLARE SCOPO E GARANZIE O CONDIZIONI DI NON VIOLAZIONE. I prodotti IBM sono coperti da garanzia in accordo con termini e condizioni dei contratti sulla base dei quali vengono forniti.