Creado teniendo en cuenta la sustentabilidad, KAFD es uno de los proyectos inmobiliarios más grandes del mundo en obtener la certificación LEED Platinum por el desarrollo de un vecindario ecológico, la mayor acreditación del Green Building Council de los Estados Unidos. KAFD es propiedad de King Abdullah Financial District Development & Management Company (KAFD DMC), quien también lo administra, fundada en 2018 como subsidiaria del Fondo de Inversión Pública.
Los 94 edificios de KAFD definen el horizonte de la capital e incluyen el rascacielos más alto de Riad. El emplazamiento se diseñó como una ciudad vertical interconectada, y sus residentes, visitantes e inquilinos están a 15 minutos de varios servicios mediante transporte integrado, desde pasarelas a shuttles exclusivos y un monorriel. Junto con entidades gubernamentales, los principales inquilinos incluyen Saudi Aramco, Goldman Sachs, BNP Paribas, PepsiCo y Pfizer Saudi.
"Como principal destino de negocios y estilo de vida, nuestra misión es ofrecer un ecosistema empresarial competitivo, una experiencia de estilo de vida vibrante y un servicio al cliente excepcional", dice Gautam Sashittal, CEO de KAFD DMC.
Para cumplir con esta misión, KAFD DMC debe garantizar que las instalaciones mecánicas y eléctricas funcionen en su más alto nivel de desempeño y confiabilidad. La organización administra decenas de miles de activos, incluidos generadores, transformadores, sistemas de climatización, ascensores, tuberías, iluminación y controles de seguridad. Y estas cifras aumentan periódicamente a medida que el distrito crece.
"Es esencial que los activos críticos funcionen ininterrumpidamente y debemos proporcionar un mantenimiento eficiente de todos los activos e instalaciones para atender a los inquilinos y visitantes de KAFD", señala Sashittal. Además, KAFD DMC debe administrar el abastecimiento y el almacenamiento de repuestos y suministros de mantenimiento que se necesitan con frecuencia. Y si ocurre un problema, se deben enviar contratistas de mantenimiento para resolverlo.
Los muchos inquilinos, residentes y las amplias instalaciones del distrito crean una carga de trabajo de mantenimiento considerable, que incluye mantenimiento predictivo, preventivo, correctivo y de emergencia. Orquestar este tipo de trabajo requiere una sólida solución de gestión de activos empresariales (EAM, por sus siglas en inglés), lo que llevó al equipo de KAFD DMC a una decisión crítica: ¿qué solución de EAM satisfaría mejor las necesidades de KAFD?
Más de 100,000 activos
En KAFD, IBM Maximo organiza el mantenimiento de más de 100,000 activos operativos, con aumentos periódicos a medida que el distrito crece
95 % mejor
Desde el despliegue de Maximo en KAFD, la satisfacción del cliente es 95 % mejor que antes
El equipo de KAFD DMC establece los siguientes requisitos para una solución EAM:
- Funciones integradas para gestionar el mantenimiento de decenas de miles de activos en un vasto territorio
- Escalabilidad para satisfacer los requisitos de KAFD a medida que crece
- Facilidad de integración con otros sistemas empresariales
- Proveedor de soluciones local sólido para ofrecer asistencia y soporte para el despliegue
Después de considerar diversas soluciones, el equipo eligió la plataforma EAM IBM® Maximo® Application Suite, que Majed Al-Deij, VP Business Solutions Delivery de KAFD DMC, describe como “una de las decisiones estratégicas que tuvimos que tomar como parte de nuestra hoja de ruta hacia la transformación digital”.
"Cuando KAFD se constituyó en 2018, decidimos optar por las mejores soluciones de TI", explica Al-Daij. “Maximo era entonces la solución líder en gestión de activos y sigue siéndolo hoy. Y, como estamos utilizando la mejor estrategia de su clase, apreciamos las integraciones de Maximo con ERP de terceros y otras soluciones empresariales".
Para ayudar con la implementación y el soporte continuo, KAFD DMC eligió a eSolutions Saudia LLC, un socio de negocios de IBM experto en soluciones EAM e IoT.
El proyecto se llevó a cabo siguiendo las mejores prácticas de la industria en términos del ciclo de vida de desarrollo de soluciones (SDLC, por sus siglas en inglés). El equipo comenzó con el análisis de requisitos y luego pasó al diseño, desarrollo, pruebas, despliegue y puesta en marcha de la solución.
“Comenzamos con el fin en mente, y nos aseguramos de que la solución Maximo refleje el Modelo Operativo de KAFD y sea lo suficientemente escalable como para adaptarse a futuros escenarios de negocios, crecimiento y expansión de los servicios centrales y de valor agregado”, dice Al-Dajj.
El proceso implicó subir datos de activos y ubicación para miles de activos, algunos en áreas terminadas y otros en áreas aún en construcción, y el equipo integró Maximo con sistemas relevantes como ERP, CRM y modelado de información de edificios (BIM, por sus siglas en inglés). El proyecto se desarrolló rápidamente gracias a la experiencia del equipo y a la gran funcionalidad de Maximo.
"El equipo de KAFD DMC quería seguir las mejores prácticas de la industria para el marco y los procesos de mantenimiento, que están integrados en Maximo", dice Ahmed Tarhini, consultor principal de eSolutions. “Esto nos permitió configurar Maximo para satisfacer las necesidades de KAFD sin mayores personalizaciones”.
Con Maximo, KAFD obtiene una plataforma para integrar sus políticas y procedimientos empresariales relacionados con los activos operativos y la gestión de instalaciones, aumentando así la eficiencia en todos los ámbitos, explica Darwish, experto en EAM de KAFD DMC. Además, "la plataforma mostró una gran flexibilidad para atender y adaptarse a las nuevas necesidades de negocio sin grandes dificultades", dice. "Esta agilidad nos ha permitido implementar de manera eficiente nuevos marcos y procesos de mantenimiento. ”
Actualmente, el equipo de operaciones utiliza Maximo 24x7 para organizar el mantenimiento en todas sus formas. Una función clave implica recibir solicitudes de servicio de los clientes a través de una interfaz en línea. Luego, el sistema las convierte en órdenes de trabajo específicas, envía rápidamente contratistas de mantenimiento para resolver los problemas e informa a los clientes del progreso en cada paso. Maximo también ayuda en la gestión de contratistas, repuestos y depósitos de mantenimiento.
El tamaño y el alcance de KAFD generan un volumen de trabajo masivo. Hasta ahora, el sistema administra más de 100,000 activos en 34,000 ubicaciones y más de 16,200 planes de mantenimiento preventivo. Maximo también permite gestionar a 15 contratistas para garantizar que se adhieran a más de 70 acuerdos de nivel de servicio. Maneja más de 30,000 solicitudes de servicio anualmente, que representan 75,000 órdenes de trabajo. Con el aumento de los inquilinos nuevos durante el próximo año, estas cifras aumentarán sustancialmente.
Sin embargo, estas métricas no cuentan toda la historia. Las analíticas en Maximo permiten evaluar el desempeño de los activos y los contratistas de mantenimiento. "Maximo proporciona una visión holística de las actividades de mantenimiento del distrito, y la información sobre los KPI nos ayuda a mejorar continuamente la calidad del servicio", dice Darwish.
El equipo de mantenimiento puede obtener más información de Maximo Health, que utiliza lecturas de sensores, registros de activos e historiales de trabajo para reducir el tiempo de inactividad. Para implementar Maximo Health, el equipo identificó los activos más críticos en términos de su impacto financiero y de servicio al cliente y diseñó puntajes de desempeño personalizados basados en lecturas de medidores y otros datos. Entonces, cuando los análisis de Maximo Health identifican un puntaje que indica un mal estado de los activos, el equipo de mantenimiento puede abrir inmediatamente una orden de trabajo para resolver el problema.
"Maximo Health utiliza big data de todas las lecturas que recibimos para ofrecer análisis predictivos que nos permiten responder antes de que ocurra un problema o antes de que la condición de los activos se deteriore", dice Al-Daij. "Esa es una capacidad clave para ayudar a garantizar la continuidad y la satisfacción del cliente".
Maximo ofrece beneficios sustanciales a KAFD DMC. Un mantenimiento más eficiente reduce los costos, aumenta el tiempo de actividad de los activos y eleva la satisfacción del cliente. Maximo es la piedra angular de la estrategia de transformación digital de KAFD.
Desde el despliegue de Maximo, la capacidad de medir el desempeño de los contratistas, controlar las actividades de mantenimiento y reducir el papeleo de mantenimiento ha mejorado en un 95 %. Además, el tiempo de cierre de las órdenes de trabajo ha mejorado en un 85 %.
Quizás lo más importante es que la satisfacción del cliente es un 95 % mejor. Al permitir a los clientes eleven solicitudes de servicio en línea e informarles de cuándo se cerrarán sus casos, la transparencia de Maximo realmente los asombra, como comentó Darwish.
¿Cuál es el futuro de Maximo en KAFD? Al-Daij lo explica así: "La sana relación que KAFD mantiene con IBM y sus socios de confianza continuará durante años para el mantenimiento de la plataforma, las actualizaciones y el aprovechamiento de las tecnologías emergentes."
KAFD DMC (el enlace reside fuera de ibm.com) desarrolla, gestiona y explota el King Abdullah Financial District, uno de los mayores complejos inmobiliarios de uso mixto del mundo. KAFD, una ciudad dentro de otra ciudad en Riad (Arabia Saudita), cuenta con amplios espacios para empresas, residencias y ocio diseñados por arquitectos de renombre mundial. KAFD es una filial de propiedad exclusiva del Fondo de Inversión Pública de Arabia Saudita.
Fundada en 2012 con oficinas en Riad y Yeda, Arabia Saudita, IBM Business Partner eSolutions (el enlace reside fuera de ibm.com) brinda servicios de consultoría empresarial y tecnología digital. La empresa cuenta con experiencia destacada en las soluciones IBM Watson® IoT e IBM Maximo. eSolutions es miembro del grupo de empresas Midas.
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Producido en Estados Unidos, julio de 2023.
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