施設管理とは

最新の施設管理は、エンジニアリングと資産管理の側面を最新のテクノロジーと組み合わせて、組織がワークスペースを確実にコア・ビジネス目標の達成に役立てられるように支援します。

現在、FMはエネルギー管理、スペース計画、火災安全、保管サービスなど、幅広い機能を網羅しています。インターネット、ワイヤレス・ネットワーク、モバイル・ワーカーの増加に伴い、人工知能（AI） 、スマート・ビルディング、IoT（モノのインターネット）などの最新テクノロジーが深く統合されるようになりました。

リアルタイムのオートメーションツールを備えたエンタープライズ資産管理（EAM）システムは、施設管理者が資産の性能を追跡し、複雑な作業環境における保守戦略を最適化するのに役立ちます。

単一のワークスペースを管理する場合でも、国際的な不動産ポートフォリオを管理する場合でも、最新の施設管理システムは、高度なツールとテクノロジーを活用して運用効率を高め、資産の性能を最適化し、資産の寿命を延ばすのに役立ちます。

施設管理は人気があり、急速に成長しており、現在、世界市場は610億8,000万米ドルと評価されています。予測期間の年平均成長率（CAGR）が17.8％であったため、2030年には1,385.0億米ドルに達すると予想されています。¹

現代の施設管理（FM）アプローチは、組織が維持する必要がある物理的資産や建築環境の種類に応じて大きく異なります。

FMの実践は通常、ハードFMとソフトFMの2つのカテゴリに分類されます。ハードFMは物理的資産の保守に焦点を当て、ソフトFMはオペレーションに適用されます。

ハードFMは、ビジネスの中核機能にとって重要な物理的資産の保守に取り組んでいるため、FM業界ではインフラストラクチャー管理のバックボーンとして広く認知されています。

ハードFMの実践によって維持されるシステムとコンポーネントの一部は以下のとおりです。

• 電気および配管システム：ハードFMは、建物内の水と電気のシームレスで途切れることのない流れを確保し、必要な規制を遵守するのに役立ちます。

• エネルギーシステム：エネルギー管理はハードFMのクリティカルな側面であり、施設管理者がコストを削減し、担当する資産のエネルギー効率を確保するのに役立ちます。

• 火災安全システム：厳格なFM実践により、火災警報器、スプリンクラー、避難手順が維持され、建物が火災安全であり、適用されるすべてのコードと規制に準拠していることが保証されます。

• アップグレードと改装：ハードFMの実践により、屋根の交換、エレベーターのモダナイゼーション、ドアや窓のアップグレードなど、すべての改修やモダナイゼーションが安全かつ効率的に行われることが保証されます。

ソフトFM は、FM業種においてFMの「人間」または「運用」層として知られ、施設の安全と快適を保つために必要な日常業務を扱います。

以下は、最も一般的なソフトFMの実践です。

• 清掃サービス：ソフトFMプラクティスは、窓の洗浄、掃除機がけ、害虫駆除、廃棄物管理などの建物の清掃ソリューションを管理します。これにより、物理的なスペースが受け入れやすく、衛生的であることが保証されます。

• セキュリティー：ソフトFMは、警備員の管理、施設の安全維持に役立つ警報システムやカメラの保守など、すべての建物のセキュリティー慣行を対象としています。

• 食品の調理：ソフトFMは、自動販売機、スナックバー、カフェテリア、キッチン、食器洗浄エリアなど、安全で効率的な食品の準備と廃棄のあらゆる側面をカバーしています。

• スペースプランニング：ソフトFMプラクティスは、施設管理者がオフィスや会議室など、担当するスペース全体の占有率を管理するのに役立ちます。

• サステナビリティーの取り組み：現代のソフトFMは、AIを活用して水やエネルギーの使用を最適化するなど、組織が取り組む建築オペレーションに関するサステナビリティーの取り組みをますます担っています。

施設管理（FM）の2つの大まかなカテゴリーに加えて、組織のニーズに合わせた6つの主要な施設管理タイプがあります。これらのタイプのFMには、ハードFMとソフトFMの両方にまたがる特徴があり、両方のプラクティスを組み合わせることもあります。

オペレーション管理は、暖房、換気、空調（HVAC）、電気、水道、配管システムなどの資産の管理と保守に焦点を当てたFMの一種です。これらのシステムは、施設が効果的に機能するために不可欠です。オペレーション・マネージャーは、担当する資産を維持するために主にハードFMの実践に依存しています。

運用を担当する施設管理者は通常、予知保守および事前保守といったストラテジーを実施し、資産が長期間にわたってピークレベルで稼働するようにしています。資産のアップタイムとダウンタイムは、ほとんどのオペレーション・マネージャーにとって重要な業績評価指標（KPI）であり、ほぼリアルタイムでプログラムの成功を測定するのに役立っています。

プロジェクト管理は、建物の安全性と適合性を保証するためのアップグレード、改修、モダナイゼーションの取り組みを戦略的に計画し、実行することを含むFMの一種です。

建築規制が変更され、新しい材料やテクノロジーが利用可能になると、古い施設が規格から外れることがよくあります。プロジェクト管理チームによって管理される一般的な建物改修プロジェクトの例としては、暖房および冷房システムの更新や新しいエネルギー効率の高い窓や床の設置などがあります。古い床材や断熱材のアップグレードも頻繁に行われています。

グローバルな不動産ポートフォリオを持つ組織は、複数の地域または国で物件を管理する責任を負うことが多いです。最新のFMソフトウェア・ツールは、企業が建物の所在地に関係なく変化する規制に準拠し、中核となる財務目標と運用目標を確実に達成するのに役立ちます。

大規模なポートフォリオの管理を担当する施設管理者は、高度なFMシステムを利用して、リース契約、客室予約、保守コスト、および成功にクリティカルなその他の要素を管理するためのストラテジーを最適化しています。例えば、AIとIoT（モノのインターネット）ツールは反復的でデータ集約型の作業を自動化し、保守記録の精度を高めて運用コストを削減します。

サポート・サービス管理は、入居者にとって建物を安全で清潔に保つサービスに焦点を当てたFMの一種です。サポート・サービス施設マネージャーは、保管サービス、セキュリティー、ケータリングなど、ハード・FM機能とソフトFM機能の両方を担当します。

多くの場合、他のタイプのFMほど複雑でも戦略的でもありませんが、サポートサービスも同様にクリティカルです。サポート・サービスに対する強力なアプローチは、施設が組織のビジネス目標を確実に達成するのに役立ちます。また、これにより従業員はワークスペースで安全かつ生産性を高めることができます。

スマートビルの保守と管理は比較的新しいタイプのFMであり、IoTと「スマート」テクノロジーの普及とともに急速に成長しています。スマート・ビルディングは、テクノロジーを活用して、従来は手作業で管理されていたオペレーションの側面を自動化するように設計された構造物です。

最近のレポートによると、2024年の世界のスマートビル市場は1,174億米ドルと評価されました。今後6年間は年平均成長率（CAGR）21.2％で成長し、2032年には5,485億米ドルに達すると予測されています。²

スマート・ビルディング向けFMは、最も技術的に先進的なタイプのFMで、高度なソフトウェア・システムを活用しています。これらのシステムは、AI、IoT（モノのインターネット）、機械学習（ML）に大きく依存し、さまざまな物理的資産を維持しています。FMの実践がスマートビルディングテクノロジーのニーズに応えるにつれて進化し、通常関連する役割も変化しています。

統合型施設管理（IFM）は、複数のベンダーではなく、単一のサービスプロバイダーが複数の施設の機能を担うFMのアプローチです。IFMは、組織が必要とする重要なFMサービス（例えば、保守、セキュリティー、清掃など）を、複数のサービス・プロバイダーを雇用し監督する手間をかけずに利用できるよう支援します。

現代のIFMアプローチは、EAMシステムやコンピューター化された保守管理システム（CMMS）などのツールを用いて、施設の維持に必要なタスクやサービスを管理しています。IFMは、企業がFMニーズをより集中的に管理し、ワークフローを組み合わせて効率を高めるのに役立ちます。IFMは、多くの場合、大幅なコスト削減、デジタル・トランスフォーメーションの迅速化、運用コストの削減につながります。

国際施設管理協会（IFMA）は、施設管理（FM）専門家のための世界最大の専門機関であり、FMの幅広い機能に関する教育プログラム、ネットワーク、認証を提供しています。新しいテクノロジーの台頭とスマート・ビルディング・デザインの進歩に伴い、IFMAは、その要件とFMのキャリアに向けた訓練生の準備方法を変化させています。

ここでは、一部の役割がどのように変化しているかを見てみましょう。

• 認定施設管理者（CFM）：施設管理証明書を提供する世界的に認められた機関は、受給者がリアルタイムデータやAIを活用した自動化などの新しいテクノロジーに関するトレーニングを受けられるように、プログラムを変更しています。

• 施設管理プロフェッショナル（FMP）：FMPは通常、エントリーレベルの認定資格ですが、求められるコアコンピテンシーは技術的なスキルから離れつつあり、彼らはスマート・ビルディングの保守需要を満たす、より戦略的なデータ駆動型の機能に移行しています。

• サステナビリティー施設プロフェッショナル（SFP）：サステナビリティー目標を達成するためにスマート・ビルディング・デザインに注目する企業が増える中、SFPは業界で高い人気を集めています。SFPは、エネルギー使用量と廃棄物を削減して環境への取り組みを加速できるFMの種類とFMストラテジーへのアプローチに焦点を当てる傾向があります。

施設管理（FM）は、あらゆる規模の組織をサポートし、最新のテクノロジー、ツール、戦略的アプローチを使用して、施設を管理しています。強力なFM機能にはいくつかのメリットがあり、その概要を以下のリストに示します。

• 運用コストの削減：強力なFMは、エネルギー管理の実践を最適化し、タスクオートメーションを通じてより効率的な資産保守プログラムを確立することで企業の収益を削減するのに役立ちます。

• サステナビリティーの向上：FMは、よりエネルギー効率の高い保守プログラムを実施し、影響の少ない廃棄物管理慣行を確立することで、組織がサステナビリティーの目標をより早く達成できるように支援します。

• 居住者のエクスペリエンスの向上：FMは、照明、空気の質、清潔さなどの建物管理の側面を改善し、居住者が職場でより歓迎され、生産性を感じられるようにします。

• 事業継続性の向上：強力なFMは、火災、停電、サイバー攻撃などの予期せぬ事態において、組織がコア・ビジネスの業務プロセスを維持する能力を高める機能である、事業継続性を強化します。

• より戦略的な不動産管理：最新のFMシステムは、自動化された占有監視とスペース利用データの収集および分析を通じて、組織が安全かつコスト効率の高い方法でスペースを最適化できるように支援します。

施設管理（FM）は、より大規模で複雑で洗練された建物のニーズに応えるために次に進むと、様々な課題に直面しています。企業や人々の働き方を変革しつつある急速な技術変化は、早急に克服しなければならない多くのハードルを増幅させています。

FMは今後数年間に、最も重要な3つの試練に直面することになります。

1. 運営コストの上昇：エネルギー価格の変動、世界的な供給チェーンの混乱、地政学的不安により、FMの運営コストが上昇しており、この傾向は今後数年間でさらに進む可能性があります。最新のFMチームは、施設のパフォーマンスと安全性を維持しながら予算のバランスを取る創造的な方法を見つけなければなりません。
2. 規制圧力の高まり：多くの企業は、エネルギー効率の高いインフラストラクチャーの構築と維持、および新しい環境規制への準拠への取り組みを示すよう求める圧力の高まりに直面しています。これらの基準を満たすには、新しいプロセス、ツール、テクノロジーを既存の保守プログラムに統合することが必要であり、このプロセスはコストと時間がかかる可能性があります。
3. レガシーシステムのアップグレード：企業がスマート・ビルディング技術を活用できるように施設をモダナイズするには、多額の先行投資とメンテナンスチームの再教育が必要です。AI、IoT（モノのインターネット）、その他のテクノロジーを活用できるように既存の建物システムを改修するには、組織が施設のアップグレード中に発生する可能性のあるダウンタイムに対処する必要があります。